第2章 资产评估的基本方法.ppt

第二章资产评估的基本方法资产评估基本途径和方法第一节市场法二、市场法的基本前提
1.要有一个活跃的公开市场；
2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
可比性：
（1）功能上具有可比性：用途、性能上；
（2）面临的市场条件具有可比性：包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；
（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。三、市场比较法的基本程序及有关指标3、功能因素四、市场法中的具体评估方法（二）类比调整法

参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。

交易案例A的调整值＝参照物A的成交价
×时间因素系数
×区域因素系数
×功能因素系数
×情况补正系数
×……[例2.1]某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：117/100；参照物B的时间因素调整系数：104/100；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：五、关于清算问题六、评价

1、最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法；第二节收益法收益法运用的前提条件二、折现的方法（补充）（三）现值的计算（P45）

1、一次性收付款
P＝S×（P/S，i，n）
2、系列性收付款
（1）普通年金
P＝A×（P/A，i，n）
（2）递延年金[例2.2]某系列现金流量如下表所示，贴现率为9%，求这一系列现金流量的现值。现值：P=1000×（P/A,9%,4）
+2000×（P/A,9%,5）×（P/F,9%,4）
+3000×（P/F,9%,10）=1000×3.240+2000×2.755+3000×0.422=10016（元）三、收益法中各项指标的确定
（一）收益额
1、预期收益的类型2.收益额特点
（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；
（2）用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。3.收益额的测算（了解）（二）折现率3.折现率的估算方法◆资本资产定价模型（CAPM）：（2）资本成本加权法（3）市场比较法四、对收益法的评价
1、该方法最适宜：
资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；
成本费用无法或难以计算的资产。
2、该方法的局限性：
需具备一定的前提条件；
含有较大成分的主观性。
因此该方法的运用比成本法难度大。
五、应用举例[解答]
（1）永续经营条件下
P＝12×（P/F,10%,1）+15×（P/F,10%,2）
＋13×（P/F,10%,3）＋11×（P/F,10%,4）
＋14×（P/F,10%,5）＋14÷10%×（P/F,10%,5）
＝136.20（万元）
（2）50年
P＝12×（P/F,10%,1）+15×（P/F,10%,2）
＋13×（P/F,10%,3）＋11×（P/F,10%,4）
＋14×（P/F,10%,5）
＋14【（P/A,10%,50）－（P/A,10%,5）】
＝135.01（万元）【例2.4】某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来五年的收益额分别为13万元、14万元、11万元、12万元和15万元。根据银行利率及经营风险情况确定其折现率为10%。试采用收益现值法确定该企业的重估价值。【解答】
（1）将未来5年收益额折现求和
P＝13×（P/F,10%,1）+14×（P/F,10%,2）
＋11×（P/F,10%,3）＋12×（P/F,10%,4）
＋15×（P/F,10%,5）＝49.1617万元
（2）求取年金
P＝A×（P/A,10%,5）
A＝P÷（P/A,10%,5）
＝49.1617÷3.7908＝12.9687万元
（3）确定该企业评估值
评估值＝12.9687÷10%＝129.67万元
该企业评估值为129.67万元。第三节成本法（三）注意问题（基本前提）
1、被评估资产处于继续使用状态
2、历史资料的真实性
3、形成资产价值的成本耗费是必要的二、成本法的计算公式及操作步骤搜集历史资料，确定成本构成1、重置成本（1）定义
按现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额。（2）分类①复原重置成本
原来的材料、技术水平，现时价格水平。②更新重置成本现在的材料、技术水平，现时价格水平。

一般而言，复原