第3章资产评估的基本方法.ppt

第二章资产评估的基本方法本章重点主要内容资产评估方法资产评估基本途径和方法主要内容市场法二、市场法的基本前提三、市场法的基本程序及有关指标运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：四、市场法中的具体评估方法参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时：2.市价折扣法3.功能价值类比法4.价格指数法（亦称物价指数法）例5：被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：例6：已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1～4月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2006年10月的评估价格最接近于：
300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%
=331.1（万元）5.成新率价格调整法如果参照物与被评估对象的差异不仅仅体现在某一基本特征上：直接法中使用频率较高的几种方法：例7：(1)评估对象概况。待估地快为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。
(2)评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。
(3)评估过程：
①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。
②收集有关的评估资料
A.收集待估土地资料（略）。
B.收集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表。
③进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。则各交易实例的交易情况修正率为：
交易实例A：0%；交易实例B：2%；
交易实例C：3%；交易实例D:0%。
④进行交易日期修正。根据调查，2004年10月4日以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：
交易实例A：6%；交易实例B：7%；
交易实例C：12%；交易实例D：10%。⑤进行区域因素修正。交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。
交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。
区域因素比较表⑦计算待估土地的初步价格。
交易实例A修正后的单价为：
2.价值比率法(1)成本市价法
成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学表达：
资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照
物成交价格÷参照物现行合理成本）
例6.评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150％，已知被评估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其价值为30万元。
资产评估价值=20×150％=30（万元）(2)市盈率乘（倍）数法
适用于整体企业的评估。
市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘，估算评估对象价值的方法。用数学式表达：
资产评估价值＝评估对象收益额×参照物市盈率
例7.某被估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则：
该企业的评估价值＝1000×20＝20000（万元）
（二）间接比较法案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。
评估人员收集的信息：
（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。
（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。
（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。
问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应该是多少？案例1分析案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。
在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%。案例2分析案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧