房地产投资信托基金的中国路径.doc

HYPERLINK"http://www.xintuocp.com"信托产品http://www.xintuocp.com

房地产投资信托基金的中国路径

房地产投资信托基金是近年来中国房地产金融创新的热点议题，然而至今仍未推出。目前，国内实施REITs仍然存在包括政策在内的诸多障碍。受美国次级房贷市场下跌影响，全球房地产指数今年第二季度出现下跌。有相关机构认为，此次美国信贷危机将加高中国推出REITs的门槛，在监管部门考虑风险为先的前提下，中国今后在推出与房地产相关的金融衍生品时会更趋谨慎。可以说，目前如果完全按国际资本市场公开发行的条件来设立，REITs的中国之路仍很遥远。国内发展REITs可以采取渐进途径，依据中国现实国情来创新设计REITs的中国路径——先简后繁，先发展私募型REITs，积累了一定经验后再将REITs从私募发展到公募和公开交易。REITs：一声叹息2007年9月27日，央行、银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了进一步的紧缩。资金紧张，对发展中的房地产企业来说是肯定的。中国房地产界一直都在盼望REITs的到来，特别是一些商业物业，希望通过REITs来缓解企业资金的压力，同时提升企业的品质和规模。由于REITs在我国还属于新生事物，因此现有的法律、税收制度等其它方面对房地产投资信托的具体实施将形成障碍。为了促进我国房地产投资信托稳步、健康地发展，在借鉴美国的房地产投资信托的过程中，必须结合目前我国房地产业和信托业发展的现状，解决好面临的现实问题。税收障碍：在REITs最为盛行的美国，REITs得以发展的根本原因在于REITs能享受税收优惠。在美国，REITs不存在公司所得税的问题，REITs投资的房地产资产也属于免税资产。在香港，根据香港证券及期货条例第104条，REITs豁免缴纳香港利得税。而在我国，REITs的税收优惠尚有待明确。如果现行税制不调整，则国内实施REITs意义有限，而税制调整从人大立法到制定操作规则、再到安排试点，有可能还需要相当长的一段时间。法律障碍：国内尚无REITs的法律制度，现有的集合投资模式如信托计划模式、上市房地产公司模式都有各自的局限。此外产业投资基金类的法律制度不完善，《产业投资基金法》的出台还尚未提上议事日程。产权障碍：国内房地产项目的产权过户问题也有可能会成为通过REITs融资的一大障碍。专业经验缺失：由于纳入REITs的物业非业主100%拥有，需要物业管理和资产管理方面的专业支持，而国内现有能提供租户组合和长期回报率等投资和运营状况分析的专业资产管理公司较少。离岸REITs：仍有问题目前打包国内物业到海外证券市场上市是不妥的。因为目前国内的房地产行业尚处于发展的初级阶段，与新加坡、香港等地的房地产发展水平相差很远，目前仓促打包国内物业到海外上市无异于拔苗助长。首先，离岸REITs在收益上要付出代价。海外投资者由于并不熟悉内地物业，因此会在本地物业回报率的基础上再加上一个风险系数，比如1%～2%；在加息背景下，海外投资者对内地物业的回报率期望值又有上升，看高至9%以上，这对本来税负就较海外更重的内地物业来说，海外上市变得更为困难重重。其次，离岸REITs的上市之路也并非坦途。大连万达在2005年便已开始运作的海外REITs上市因政策因素等原因已经搁浅。去年7月171号限外文件、同年9月关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知发布后，外商投资已经受到诸多限制。据悉，国家外汇管理局系统内已下发文件，要求禁止为在6月1日前办理完所有审批备案手续的、投资于内地房地产领域各个环节的外资办理结汇手续。这意味着直接投资过来的美元换不成人民币了，由于国内房地产交易各个环节所产生的费用均须以人民币支付，不能结汇意味着没有可以使用的现金。这不是一个小问题。私募REITs：新的疆界信托公司在创新业务的选择上应该体现出与银行、基金管理的差异性。除了PE等业务可以尝试之外，私募REITs也应该引起各家信托公司的关注，因为在这项业务上信托存在制度优势，我们可以在国外成熟的“持有型”私募REITs的基础上开发出我们中国的“开发型”私募REITs，在这一领域信托公司大有可为。高瞻远瞩的信托公司应该能注意到：私募REITs这一片新疆界，正在我们信托公司面前徐徐展开。