保障房建设如何融资.doc

保障房建设如何融资
HYPERLINK"http://www.sina.com.cn"http://www.sina.com.cn2011年08月05日17:15HYPERLINK"http://www.ifmbj.com.cn"\t"_blank"《国际融资》
●保障房融资渠道介绍
尽管保障房收益不高，但风险也相对较小，房地产企业和金融机构应积极审慎参与
AStudyonFinancingforIndemnificatoryHousing
■付强
总体而言，保障房收益不高，但风险也相对较小，房地产企业和金融机构应积极审慎参与。当前，优质棚户区改造项目和一些配建项目相对风险较小，收益也较有把握，可优先考虑。同时，信托、债券、尤其是地产基金融资应大力开拓。公共租赁住房融资，政府还应进一步明确相关政策。
各类保障房的融资特点
廉租住房：廉租住房建设资金主要是财政性资金，是政府财政投入行为，如同民政部门的救济款项，政府应本着量入为出的原则处理。对于承建开发企业融资，《廉租住房建设贷款管理办法》也已明确写明，申请廉租住房建设贷款的企业必须已与政府签订廉租住房回购协议。
经济适用住房：经济适用住房是向低收入家庭提供的产权转移型住房，低收入家庭的购买力以及购房贷款的偿还能力均面临压力(尤其是在经济适用住房的适用对象向下压缩为低收入家庭后，并且在能严格执行的情况下更是如此)。但由于经济适用住房价格显著低于商品住房，且在目前房价上行的大环境下，一旦获得购买资格，低收入家庭一般也不会轻易放弃购买机会。因而，贷款的偿还不应是问题。但由于经济适用住房的获利空间受到限制(按照规定，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率不高于3%)，投资收益也必然不及商品住房。
公共租赁住房：公共租赁住房建设主要有3种模式：一是由政府出地、政府投资、政府管理，如同廉租住房一样运作。二是政府划拨土地，吸引社会机构(如用工较多的企业)参与建设和运营。三是政府有偿出让土地，由各类企业(房地产开发企业、用工比较集中的企业以及其他机构投资者)建设运营公租房，并拥有这部分公共租赁住房的所有权。各地方政府需要吸引社会资金参与公共租赁住房建设运营，但公共租赁住房较低的出租回报率面临的最大挑战。
各类棚户区改造：从本质上讲，城市棚户区改造和任何其他城市房地产开发项目并没有区别，都需要完成拆迁和土地的腾挪，只不过棚户区因为原居民收入较低，开发难度较大、或者处于不利的地理位置商业利用价值较小，企业不愿开发，需要政府更多的帮助。部分城市棚户区坐落在市中心区，改造利用空间较大，但拆迁补偿费用高昂也是不利之一。随着棚户区改造的进行，容易开发的城市棚户区往往被首先开发，剩下来的要么是地理位置较差，要么遗留问题较多，开发难度不断加大。
限价房和回迁房：限价房和回迁房并没有全国统一的制度规定，从各地情况看，两者属于拥有限定产权的商品房，房价低于商品房，套型面积一般也较小。对于开发企业而言，完全承担融资责任，风险小于商品房开发，收益也小于商品房。
从保障房建设的难易程度上分析，限价房、经济适用住房和棚户区改造等具有产权可转让性质，保障对象既能享受住房资产升值的潜在好处，政府也减少了后续管理的繁琐，此类保障房建设相对容易，进展也较快，融资相对较容易。而廉租住房、公共租赁住房由于产权不能转让，一方面资金回收难度大，另一方面还需承担房屋维护、租金收取等一系列后续管理工作，因而各方的建设动力较小，加上公共租赁住房刚刚探索，一些支持措施还没有明确，社会资金参与面临的不确定性较大，融资难度较大。
保障房建设的融资任务
按照规划，2011年建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套，需要总投资1.3～1.4万亿元。根据住房和城乡建设部的测算，经济适用住房、限价房、棚户区改造的8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的。剩余的5000多亿的资金将由中央、省级以及市县政府通过各种渠道来筹集，其中中央用于保障性安居工程的资金为1000多亿元，地方政府将筹集4000亿元。
根据经验，中央政府的资金一般没有问题，但地方政府严重依赖土地财政，其建设保障房的动力以及筹集资金的能力令人怀疑；而且8000亿元的社会资金融资也是很大的压力，但最为困难的还是集中在公共租赁住房方面。
保障房建设除了资金的问题外，还有部分地方政府对保障房建设的热情和认识没有提升到足够的高度。从经济发展的规律看，进入中等收入国家后，为避免“中等收入陷阱”，政府对民生的关注和社会公平发展的关注将会越来越强，对于中央政府实现保障房建设目标的决心不能轻易怀疑。
从房地产企业及其他机构的角度分析，参与保障房建设是顺势而为。一方面政府需要企业及其他机构的参与；另一方面如果把握得当，企业及其他机构的参与也能为自身发展带来契机。
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