中央别墅区第四极崛起.doc

中央别墅区第四极崛起
来源:中国经营报-中国经营网时间：2011-11-1115:46作者：路漫党鹏字体：HYPERLINK"javascript:dzx(18,30);"大HYPERLINK"javascript:dzx(14,24);"中HYPERLINK"javascript:dzx(12,20);"小
北京温榆河、上海佘山、深圳香蜜湖，这三个城市别墅区曾让中国“中央别墅区”呈现三足鼎立之势。如今，位于西部的成都牧马山的崛起，或将改变中国别墅格局，呈现东西南北均衡发展之势。
北京温榆河、上海佘山、深圳香蜜湖，这三个城市别墅区曾让中国“中央别墅区”呈现三足鼎立之势。如今，位于西部的成都牧马山的崛起，或将改变中国别墅格局，呈现东西南北均衡发展之势。
“无论是从城市地位，还是区域优势、交通优势以及配套优势，成都新津的牧马山已经具备了冲击第四极的条件。”四川省营销学会副秘书长刘江博士表示。
10月中旬在成都牧马山召开的“2011中国中央别墅区年会”上,牧马山作为中国中央别墅区第四极的崛起这一概念得到了与会者的普遍认同。
天赋资源成都最早别墅聚集区
牧马山，因张飞、赵云屯兵放牧于此而得名。这片方圆18.3平方公里的区域内，有着常年苍绿的近2000亩原始松林，府河、江安河、杨柳河、岷江四水环侍。与洛杉矶比弗利山、香港太平山、台湾阳明山相比，其稀缺的自然资源，安逸的半山环境，具有极大的相似性，而牧马山绵延千年的历史文化底蕴却是后者无法企及的。
浅丘近水、山地迤逦，距成都市区20余分钟的车程，在业内人士眼中，适合打造高端别墅的先天要素，牧马山区域都具备。
从2003年起，牧马山成为了成都别墅兵家必争之地，也是成都最早、最纯粹的别墅集中开发区，由于它特有的浅丘地貌，成都建成了最早、最标准、人气最旺的高尔夫球场。
即便如此，世家地产顾问机构副总经理彭致远仍然认为，目前牧马山的价值还没有真正地发挥出来，其应有的市场地位并没有得到认可。
正如成都置信集团副总经理陈建蓉所说：“牧马山区域的高端价值属性，一直以来只是被开发商和业内人士所感受到，如今最重要的是，如何让别墅购买者也能真切感受到这种价值的存在。”
最近两年来，置信、龙湖、金科、华新国际、三盛、隆鑫、中渝、国嘉、大陆希望、吉宝等众多国内外品牌企业进驻牧马山，高起点的规划让牧马山别墅区商业缺位问题开始得到缓解，别墅聚集效应显现，牧马山别墅区目前正面临全面复兴的历史机遇。
“第一居所”中央别墅区的价值洼地
在业内人士看来，传统选择别墅的标准并不复杂，一是景观资源，二是价值空间，三是生活便利，四是圈层影响。别墅产品因占有优质的自然资源和足够的私人空间而被高端客户群青睐。但是，产品的配套问题一直以来都是制约成都别墅进一步发展的瓶颈。
格致地产董事长周海斌认为，别墅打造商业本身不是问题，“大部分人都认为做商业项目一定是看地段。我认为住宅和商业的区别在于住宅是被动增值，商业是主动增值。从商业规划角度来说，如果法拉利的展厅在这里，富人就会到这里，看车子的时候，同时可以看房子。所以我认为商业问题不大，主要取决于开发商对它的思考、定位和运作。”
对此，早先做过牧马山整体规划的置信副总陈建蓉表示，配套缺失只是暂时性的问题，实际上按照新津县的规划，在成(都)乐(山)绵(阳)高铁新津站附近，已经规划了近90万平方米的大型城市综合体，同时国际医院、学校也将相继落户，因此现在正是牧马山别墅的价值洼地时期，配套一旦成型，肯定会让牧马山的别墅资源稀缺性凸显出来。
随着牧马山大型别墅项目的不断进驻，地方政府也一路“小跑”追上。据悉，为了真正实现牧马山板块的繁荣、便利居住氛围，新津县早在2009年就做出了“曼特小镇”的规划。如今，由金科地产斥资建设的风情商业街已进入招商阶段。而由置信·牧山丽景率先在项目内打造集高端商务、精品餐饮、休闲娱乐等多重配套于一体的“牧山丽景会所”，也考虑为整个牧马山板块提供配套服务。
深圳报业集团地产部中国区主编胡溪以置信·牧山丽景举例比较，牧马山上最好的产品，价格却只有北京、上海的几分之一，她觉得从成都的城市实力来说，这个价格被严重低估了，也就是说现在中央别墅区的价值完全没有显现出来，这凸显出牧马山是目前中国中央别墅区的价值洼地。
政策之利助推板块升级
在谈到“中央别墅区”这一概念时，某房企策划总监曾这样说，“中央别墅区不是用道路、轨道交通这样的交通方式来衡量，它应该以航线为中心，辐射的不仅是一个城市，而是整个中国，甚至全世界。所以中央别墅区一定不能远离机场，而且不能离城市中央商务区太远，同时还要拥有别墅一直追求的优越的自然环境，当然还要求是一个别墅项目云集的聚集地。”
刚发布的《四川省“十二五”综合交通建设规划》明确提出“把成都建设成国家级国际航空枢纽和西部地区门户枢纽”。牧马