别墅营销推广思路.doc

三期别墅营销推广思路
三期别墅由9幢联排与4幢双拼构成，共计56套，分布于3号地块东区。别墅作为高端产品，它服务于金字塔尖的成功阶层。此阶层的消费群体讲究品味、在意建筑的外观设计、关心产品的文化内涵、对人文环境和物业配套服务等等有着更高的要求。所以对于别墅的营销而言，其购买群体关注的不仅仅是“一个平方米便宜多少，然后有升值空间就买”，它关注的更是一种生活方式，它代表了舒适的、惬意、高雅的生活方式。

别墅的营销不同于普通住宅的营销，它的消费群体一般是第二、第三次置业或是投资者，不属于刚性需求，其市场的需求量很难量化，所以它不是刚需所推动的，是由一座城市的购买力所决定的。

针对别墅消费群体的特性：
首先，应先整理出本项目别墅产品的卖点，给产品恰当的定位，提炼出本项目别墅产品的独特优势，用足够的吸引力来打动消费者。
一、梳理卖点，挖掘产品优势
1、产品面积段介于180-260M2，大小适中，总价180万至260万；
2、产品功能性、舒适度：坐北朝南，通风采光、赠送前后庭院、赠送南北露台，室内动静分区、功能区间设计合理、赠送地下双车位等；
3、地段优势：交通便利，江南板块核心地段（绝版地段），位于区政府东侧，不论距离高速入口还是市中心繁华商圈，5分钟行车到达；
4、环境优势：3号地块南临青山，东临绿水，西边人民中心广场，西南面南山公园，接天接地，环境优美。小区为1.24超低容积率、53%绿化率低密度住宅，坐拥6000万东南亚风情景观，东区别墅居住群，提升了小区居住品质，提升业主尊贵的居住感受。
5、物业服务：物业服务是最能体现业主居住尊贵感受的方式，提升其居住体验，能够最快建立口碑宣传的方式；针对别墅消费群体对生活方式的注重，对别墅区域的物业管理应提供一对一的管家式服务。

二、根据产品的卖点，提炼独特的别墅营销概念与营销包装调性。
别墅营销概念诸如：以环境作为重点推广，与自然景观、人文环境、养生健康相结合，倡导自然、优雅、健康的生活方式，围绕绿色地产，追求身与心的和谐，追求人与自然的融合，提升客户对未来居住的预期。
（从别墅设计方面：能否提炼新的概念，如大量运用坡屋顶、挑檐、落水管以避免雨水对建筑的侵蚀，是否建筑庭院中设计雨水收集系统，通过雨水循环丰富院落中的水景观等等）；

活动营销：对别墅进行准确的产品定位，营销包装调性确定后，通过一系列的活动将目标客户集团合在一起，进行活动营销，通过活动，加深对别墅产品的印象，或直接购买，或对身边亲朋好友进行口碑相传，让其成为我们的人脉营销渠道。
活动的形式应建立在对目标客群细分的基础之上，根据近期别墅意向客户咨询情况分析，将目标群体暂定如下：
经商人员、个体户，通过工商联合会、商会等企业家协会；
企业事单位中层以上领导，如医院、邮政局、移动公司、电信公司、电业局等；
知名学校的教师；
金融机构的高端客户，如银行白金客户，私人银行客户等等；
高端汽车车主，名品玩家；
高尔夫俱乐部、高端会所会员客户；

活动形式：举办新品发布会、品牌讲座、时尚酒会、俱乐部等等嫁接多方资源等等；

四、其它营销模式：
针对别墅客户，采用预约参观模式；网络营销、微信营销。