第一章 物业管理概述(zzp).ppt

物业管理概论与法规第一章物业管理概述一、物业与物业管理(一)物业有关物业的表述有关物业的表述物业的概念物业的性质物业的性质(二)物业管理(二)物业管理(二)物业管理在市场经济体制下，从物业管理的发展趋势来看，物业管理的范围将是越来越宽，因此，应从广义上来做出：
物业管理，是指物业管理企业依照合同约定，对物业及其环境、公共秩序等进行专业化的维修、养护、管理，并提供相关的服务。物业管理定义中的内涵：
1.物业管理是业主及物业使用人、物业建设单位、物业管理企业等多个责任主体的共同活动。各责任主体在物业管理活动中依法享有各自的权利，同时承担相应的法定义务与责任。
2.必须依照法律法规的规定以及合同约定，从事物业管理活动。3.物业管理的范围是指一个特定的物业管理区域内，物业的共同部分和共同事务。
4.物业管理所提供的产品是服务。这种服务能够使物业处于一种正常的使用状态，满足物业的使用功能，延长物业的使用寿命是物业保值、增值的重要因素。
5.物业管理对公共秩序的作用是提供协助性管理服务，属于安全防范性质。物业管理的必要性物业管理的发展史物业管理的发展史物业管理的发展史物业管理的发展史物业管理的发展史我国香港特别行政区的物业管理物业管理行业特征物业管理活动的特点第二节物业管理的基本内容修缮责任的划分：
A.新建房屋，自每幢房屋竣工验收之日起，在规定的保质期内，由施工单位负责房屋质量保修。竣工验收与业主入住的时间差，由建设单位负责。
B.保质期满后，由业主承担修缮责任，并承担修缮费用。
C.凡属使用不当或人为造成的房屋损坏，由行为人负责修复或给予赔偿。房屋的最低保修期限：
A.地基基础和主体结构，为设计文件规定的该工程的合理使 用年限。
B.屋面防水工程、卫生间防水、外墙面防渗漏，5年。
C.供热、供冷系统，为两个采暖（冷）期。
D.电气系统、给排水管道、设备安装，2年。
E.装修工程，2年。
F.其他项目的保修期由建设单位与施工单位约定。
物业公用设备、设施是对一个物业管理区域内各类共用设备、设施的简称，包括房屋建筑物内和室外的设施设备，它是物业的重要组成部分。
物业公用设备、设施的管理是对物业设备、设施的使用、日常使用、日常维护、维修与更新的管理，是物业管理的基础工作和重要工作之一。（1）运行管理。操作、开关机、运行记录、运行监控、巡视检查、抄表计量以及相关规程制定。
（2）维修保养。保养、维修、测试、更换、改善。
（3）安全管理。
（4）档案资料的管理。原始资料收集、维修、保养及技术改造的记录的保存。
（5）节能降耗。降低运行成本，提高运行效率。
（6）采购计划和备品配件的管理。
（7）工具、器械和仪器仪表的管理。安全至上、保证运行、计划保养、依法管理、节能降耗、分工细致、专业化管理1.环境卫生管理
2.环境绿化管理
3.消杀管理（1）环境卫生管理的内涵。
目的：净化环境，提高环境效益。
物业管理企业对物业管理区域进行定点、定时、定人的日常清扫，进行废弃物的收集和清运，并依照管理规定对业主、物业使用人进行宣传教育、管理和监督，通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性的服务，维持公共区域的卫生，以提高环境效益。（2）环境卫生管理的范围。
A.楼宇内的共用部位，指楼宇内从底层（含地下）到顶楼的天台的所有共用部位，包括楼宇外墙、楼梯、走廊、大厅、天台、小区活动场所、地下停车场、架空层、公用卫生间和电梯间等。
B.物业管理区域的共用场地，指物业辖区内周围的道路、绿化带、广场、停车场、娱乐场所等所有的共用场地。
C.生活垃圾的清运，包括化粪池、排污管道的定期清理、疏通等。
D.广义的环境卫生服务还包括物业周围的“三废”处理。（3）环境卫生管理的基本要求。
五定：定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
（1）环境绿化管理的内涵。
对园林绿地的完善和对已有绿地的养护
（2）绿化的相关概念
绿地率=小区内绿地用地面积/小区总用地面积×100%
绿化覆盖率=绿地覆盖面积/小区内总用地面积×100%
人均公共绿地面积=小区公共绿地面积/小区内居住总人口（3）环境绿化的完善。
适用、经济、美观，常绿、常花、常香
（4）绿化管理与养护。1.保安管理
2.交通秩序管理
3.消防管理（1）保安管理的内容：门卫、守护和巡逻
门卫：控制人员和车辆进出，对外来人员验证登记，外出物品检查，维护附近区域秩序，防止安全事件发生。
守护：对特定目标和重要目标实行实地看护和守卫。
巡逻：在一定区域内有计划地巡回检查，发现排除不安全因素，处理各种违法或违章行为。（2）保安管理的具体做法
A.来访人员接待管理
B.物业管理区域发生刑事或治安案件的处理
C.控制中心的管理
D.物资放行管理（1）交通秩序管理的内容：车辆管理、交通管理和道路管理
（2）停车场管理
A明确停车场管理流程
B明