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商业地产的运营模式分析
商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、、、休闲
等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通
住宅、公寓、别墅等房地产形式。下面是商业地产的运营模式分

析。
商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身效劳、休闲等
经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住

宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行
业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资

和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。
商业地产开发工程按照商业形态进行分类，大体可以分为以下

类目：商业广场、shoppingmall、商业街、大型商铺、中心、休闲

广场、步行街、专业市场、社区商业中心等。
1、只售不租，出让产权。采用这种模式可以很快收回投资，很
多开发商都采取了降低置业门槛，来化解大卖场面积的难题。大局
部都用“出售后返租”，并以“高回报租金”、“假设干年后回
购”为吸引人的，营造了许许多多的概念。商铺以其潜在的升值空
间，已经成为局部城市市民继、住宅之后新的投资。产权式商铺市
场近年来成为商铺市场主流。房地产开展商作为物业的开发单位，
通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润，并同
时保证小业主购置商铺后每年获取一定的收益率的前提下，要求小
业主(投资者)与开展商签定与大型商家租期一致的承包，从而为开
展商与大型商家签订整体奠定根底。这种以大商家整体承租，开展
商长期包租为销售模式，市场称之为“产权式商铺”。至今这种营

销模式被普通运用，并受到投资者的信赖。
2、只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，
还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。开发商
通过对招商权的完全控制，来到达控制进场业态种类，形成自己经

营特色。
3、又租又售，局部租，局部卖，出租局部起示范作用;或者以
租代售，又租又售;还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资
开发利润和商业经营利润;还可与商家联营，以物业为股本，成立专
业商业经营公司，合作或合伙经营;还有更巧妙的是，以物业与其他
人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁
的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营

收益、物业增值三局部利益。
4、商家与地产商结成战略联盟。现在最吸引人们眼球的是“万
达模式”。大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等著名商业连锁企业建
立了紧密的战略联盟关系，其所建的商业工程在开工之前，便已确
定大局部面积要租与国际商业大鳄，故被称为“订单地产”。万达
集团得到的利益是通过租金的方式获得稳定的现金流。欧倍德节省

了时间和时机本钱，防止新店建立方面的巨额原始投入。
运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业
价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的
经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。
不能统一运营管理的商业房地产工程，会逐渐从“商业管理”蜕变

成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。
统一的运营管理是商业地产的关键。运营管理的统一性，就是
开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划
一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促
销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客效劳、安防管理、管理
和设施设备维修管理等等。虽然是综合性的复合商业设施，但其运

营管理可呈现出宛假设单个店铺一样的统一协调感。
统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理(立足长
远)、统一营销(广告宣传等)、统一效劳监视和统一物管。这其中
“统一招商管理”又是后面三个统一工作的根底和起源。这项工作
的成败得失不仅了开展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商

业房地产工程商业运营的管理能否成功。
虽然运营管理是一个工程成功与否的关键，但在运营管理之
前，要确保一个工程完美顺利地开发、进展，那么要完全归功于科
学而严谨的、规划选址、准确的定位和长期有序良好的招商工作，

因此说，它们又是一个成功商业工程后期顺利运营的根底。
结合商业地产与住宅地产的区别可以看出，住宅地产以住户入
住结束，而商业地产那么是由多方运转的商业价值链组成，它需要
开发商、投资者、经营者以及物业管理四者结合起来才能取得共
赢。商业房地产运营主要包括“开发、销售、招商、经营、管理”
几个环节，这些环节每一个都是紧密联系，在法律意义上将产生不
同于普通房产的差异。商业地产的开发过程中一般会遇到以下风

险：

1、宏观调控的风险
宏观调控是指国家利用行政或经济手段对某些过热的市场进行
干预的方法，比拟常见的行政手段有交易限制和行业准入。上海市
政府针对商铺热发布了