商业地产运营模式.docx

商业地产运营模式

商业地产运营主体构成
根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中，可能出现主体重合的现象，比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色，并且承当了部分商业运营商的工作，这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。商业地产运作模式
从地产概念上来看，商业地产泛指土地上建筑居住以外的功能建筑集合，比如百货、厂房、写字楼、学校等具有盈利性质的商业建筑；而狭义上的商业地产，指以零售业为中心表现的各种商业形态，如商业街、便利店、百货、连锁店、shoppingmall等。本文将以狭义上的商业地产作为探讨的基础。一直以来，开发商自主规划设计，然后全部或大部分产权拆散出售是中国商业地产开发的主流模式，随之造成的无序开发和过度开发、产品功能不适应商业企业要求、产权分散难以统一管理限制物业升值等诸多问题，在今天看来异常突出，并且到了必须解决的时候。在十几年前，中国的零售商业基本上就是传统的百货商场，即使在今天依然是中国零售市场的主要形式，同时，国际上主要的零售业态在中国都已出现并蓬勃发展。通过对中国商业地产发展历程的梳理和分析我们不难发现，中国真正市场化的商业地产开发不过经历了十几年的历史，而大规模、大体量的商业地产建设更是最近几年才逐渐成为行业的热点。在我们正在如火如荼的进行商业地产的开发、运营的时候，欧美、亚洲、港台等经济发达地区的商业地产是如何操作的呢？又能为我们的进一步发展带来什么样的经验和教训呢？本文将对国际上发达国家尤以美国为首的商业地产运作模式、亚洲发达地区的商业地产运作模式进行一些研究，为我国商业地产的运作提供一些可供参考的意见。一、国际上通常的商业地产运作模式
现阶段我国商业地产业发展过程中出现的诸多矛盾，都可以从行业制度上和运作模式上找到原因。如果仅盯着表面现象争论不休，开出相关的药方往往只能“治标”而不能“治本”。
目前国际上具有一定代表性的商业地产开发模式主要有两种：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；另一种是从融资、买地、建造，到招商、运营管理都以开发企业为中心的“香港模式”。我国近几年的商业地产宏观调控，使商业地产开发模式渐渐由香港模式向美国模式转变，尤其自2005年以来，美国模式成为中国地产圈内的高温词汇，国内众多地产大腕屡屡提起。“弃港投美”，目前已经有不少品牌开发商对此趋之若鹜。
1、欧美国家商业地产运作模式1.1欧美国家商业地产运作模式
欧美国家商业地产的运作模式，以美国最为典型，在美国，大型的商业载体在规划、投资、开发到出租经营管理，都有该领域内的强势机构来行进把控。开发商主要目标是将商业物业建成，通过整体出租经营，以收取租金的形式获取投资回报，并且由商业管理公司来统一进行运营。
这种模式的主体主要包括：投资机构组合包括投资商、开发商、运营商、商业地产投资信托及产业基金；经营模式包括物权整体持有和统一经营；管理模式包括由专业的商业管理公司进行经营。
1、关于商业物业的投资商、开发商。美国商业地产业经过长期的发展和充分竞争，已经由市场打造出了几十家大型购物中心投资商及开发商品牌，这些投资商和开发商旗下组合着几十家或几百家购物中心，是美国大型购物中心的主力军。在其国内比较有代表性的有西蒙地产集团，它在美国境内拥有250多家购物中心；GGP地产公司拥有160家购物中心，并且这些公司都是美国纽约证券交易所的上市公司，且其租金收益稳定，是公认的优绩股。
2、商业地产投资信托（REITS）和产业基金。目前在美国操作的REITS有300家左右，其中约200家REITS可上市交易，资产总计超过了3000亿美元，另外的100多家REITS没有上市，属于私募的范畴。这些REITS从整体看可分为三类，即债券类、股权类和混合类，他们即可以作为商业房产投资商直接投资购物中心，也可为购物中心开发商提供长期贷款。事实上，许多购物中心的投资商本来就是REITS，比如美国最大的购物中心所有者KIMCO，其在加拿大和美国拥有525家购物中心，是一家在纽约证券交易所上市的REITS。
商业地产产业基金也是商业地产的主要投资者，产业基金的操作与REITS的不同之处在于产业基金只对非上市的开发商投资。从某种意义上说，美国的REITS和产业基金是商业地产能够飞速发展的最根本金融因素。
3、专业商业管理公司。在美国除了投资商、开发商拥有管理公司外，市场上还有独立的第三方法人公司来从事商业物业的经营管理，这些管理公司也是商业地产的主要投资者之一。这些管理公司除了投资外，还与开发商进行合作，对商业项目进行科学的运营管理，提供稳定的租金回报。
4、其他金融机构的股权投资和贷款。美国的一些长期基金，比如社保基金可以对商业地产进行股权投资，还有银行等金融机构提供给