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地主港模式

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控制。
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地主港模式的分类

地主港模式有两种类型：

(1)政府管理部门管理的地主港。如美国的港口，德国的国有港，荷兰、比利时、
瑞典、芬兰、丹麦等国的港口等大都采用这种模式。荷兰、比利时被称为法定
公营管理港口的国家，一部分港口是由州、市组成的机构管理的市政港，其余
的港口由地方公共团体(相当于地方的公共投资公司)管理。

(2)公司制形式管理的地主港。如德国的租赁港、俄罗斯和东欧国家的港口以及
日本的港埠公社码头等。具有代表性的是波兰的港口模式。这类地主港的管理
目标应与国家宏观经济目标和地区需要相一致，如增加就业岗位、强化经济结
构等。
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地主港模式的运作步骤

地主港模式一般按以下步骤进行：

(1)进行港口规划，界定港口的区域范围，成立政府主管的港口管理公司，并按
照规划进行招投标和融资来建设港口基础设施。

(2)岸线、土地及基础设施建成后，通常由港口业务经营企业提出租用和建设码
头或库场的项目，港务局会对该项目的市场预测、工程技术、经济评估、环境
影响从不同角度共同进行评估。

(3)若该项目通过评估，经政府批准后，港务局将符合建设码头、库场等条件的
岸线、土地出租给港口业务经营企业建设码头或库场等从事经营，收取岸线或
土地出租费用；或者自行按照规划建设光板码头、库场并出租给港口业务经营
企业从事经营，收取码头或库场租用费。
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地主港模式的实现方法

港口管理模式向地主港转变时可有多种方法。在建设港口过程中，即可由政府
或是现有的港口管理局对基础设施进行投资，也可将港口建筑的开发任务交给
私营企业，或者由开发商或政府邀请私营部门作为市场开发商。具体有以下几
种方式：

(1)私有化经营方案。通过直接出售、转让或租赁港口所有权，使港口、港口服
务或港口经营等实现私有化。北美洲、欧洲和日本的一些港口把单个码头租借
给私营部门或某些集装箱航运公司，在这种情况下，国家一般要资助港口基础
设施部分的建设。但有时也对港口的货物装卸设备等运营设施提供一些补贴，
但土地所有权和港口管理功能则通过港口管理局由国家进行控制和管理。

(2)建设—运营—移交(BOT)方案或者转让—经营—转让(TOT)方案。在BOT方
式中，特许权所有人要负责提供所有的营运设备，包括运输装卸工具、房屋建
设和码头。通常情况下，特许权期限都超过25年。期满之后，港口的产权移交
给国家。按照该方式，在特许权期间，港口管理局(属公共部门)仍然享有对港口
活动的管理权，同时负责保证港口高效运营。港口的产权最终归国家所有。港
口当局的核心任务是制定营运标准、价格政策、保障营运安全等。而私营部门
的主要职责就是营运，也就是使港口发挥其使用功能。BOT方式已经在巴拿马、
马来西亚和印度等诸多国家成功地付诸于实践，取得了较好的效果。

(3)PPP方案。PPP是PublicPrivatePartnership的缩写，这是国际上新兴的一
种政府与私人合作建设城市基础设施的形式，称为国家私人合营公司。

政府部门或地方政府通过政府采购形式，与中标单位组成的特殊目的公司签订
特许合同，由特殊目的公司负责筹资，并建设与经营港口设施。政府通过与提
供贷款的金融机构达成一个直接协议，使特殊目的公司能比较顺利地获得金融
机构的贷款。该协议不是对项目进行担保的协议，而是一个向借贷机构承诺将
按与特殊目的公司签订的合同支付有关费用的协定。政府通过给予私营公司长
期的特许经营权和收益权来换取基础设施加快建设，充分利用政府和私营机构
各自的优势发展伙伴关系，即把政府机构的社会责任、远景规划、协调能力，
与私营机构的企业家精神、资金支持、技术手段和管理效率结合在一起。

(4)合资方案。合资是中国港口私有化进程中最受欢迎的形式之一。港口政策明
确，积极支持私营部门参与港口的开发建设，对合资企业有很大的优惠政策。
目前，外国投资者普遍认为中国是最具有潜力的大市场。

(5)公司法人化方案。一个港口从一个法定的政府部门或半独立实体(根据《港口
法》规定的条件)转变成全商业化，实行市场企业的运作模式，但依然是为政府
所有的实体。该方案是国有公司多少可以摆脱日常的行政干预，财务自主方面
也有所加强。

(6)管理承包等方案。管理承包在公共港口拥有人与私营部门之间确立一种商务
关系。承包范围可以是整个港口，或是某一专业码头。通过管理承包，政府实
体保留所有权，并负责政策的制定、港口人员招雇以及一些必要的投资。为了
完成生产目标，也可向承包方进行部分补贴。
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地主港模式的案例

案例：美国纽约—新泽西港

目前世界上许多国家港口采用了地主港模式，这里，以美国纽约一新泽西港为
例具体说明地主港模式在港口管理中的应用。

原纽约港和新泽西