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关于老旧小区存在的问题及改造措施研究

作者：郭兴峰
来源：《科技风》2021年第27期

摘要：老旧小区改造是一项中央和各级地方政府大力推动的民生工程，也是我国新型城镇
化建设的重要内容之一。近年来，随着老旧小区改造工作的逐步深入，虽然已经取得了较大的
成效，但仍然面临着各种各样的困难与挑战。因此，本文首先对老旧小区本身存在的问题进行
了深入的分析，然后结合老旧小区改造的基本内容及特点提出了相对应的改造措施，为提升老
旧小区改造工作的实际成效和质量水平进行了积极的探索。

关键词：老旧小区改造;民生工程;社区服务;物业管理

老旧小区是指建成的年代较早、建设标准较低、周边市政配套设施不完善、各类社区服务
设施不健全，基础设施设备老化严重，道路失养、绿化失修、物业失管的住宅小区[1]。近年
来，随着我国城镇化建设的推进，老旧小区自身的弊端越来越明显，例如没有合理的雨污分流
系统、绿化率和绿化面积不达标、停车位数量严重不足、供水供暖设施严重老化，各类管网管
线交错零乱等等一系列问题。因此，为进一步整治老旧小区的环境，强化老旧小区的管理，提
升老旧小区的功能，国务院全面部署大力推进城镇老旧小区改造工作。现阶段老旧小区改造工
作虽然已经取得了较大的成效，但是无论是其改造模式、改造标准还是改造内容都存在诸多的
不确定性，从而使得老旧小区改造在实施过程中面临着各种各样的困难与挑战。因此，如何针
对老旧小区存在的问题，提出科学合理的改造措施，是当前老旧小区改造工作亟须解决的问
题。

老旧小区存在的1主要问题

老旧小区存在的问题包括给小区内道路破损严重，局部区域路面不平整;人、车行道未进
行合理规划，人车未能分流;原有路灯数量不足，路灯线路老化严重;排水主管网长久失修，饮
用水的水质较差;屋面防水超过耐久年限，存在漏水渗水现象;楼梯扶手锈蚀磨损，无法正常使
用;围墙墙体残缺破旧，影响安全;安保设施形同虚设，物业管理不到位;社区服务缺失，日常生
活不方便。总的来说，老旧小区存在的主要问题涉及三个大的方面：一是小区建设方面存在的
问题，二是小区管理方面存在的问题，三是小区服务方面存在的问题。

小区建设方面存在的问题1.1

老旧小区的建成年代相对都比较早，无论是设计的理念、建设的标准、施工的质量、维护
的水平都与现下的社区建设存在较大的差距。首先在对住宅进行设计时，由于当时科学技术水
平的限制，绝大多数都是低层或多层建筑，结构的设计也多以砖混结构为主，而房屋的安全
性、适用性、耐久性也相对较低，设计的水平不仅决定了房屋的建设水平，一定程度上也影响
到房屋的空间工作性能。其次是建筑材料的质量不高，混凝土、砌筑砂浆大多以现场搅拌为
主，质量无法保证，并且还不同程度的存在隔热保温材料质量一般、建筑节能技术水平较差、
建筑装饰水准较低等等一系列问题，建筑材料的质量直接决定了房屋的建设质量，一定程度上
也影响着房屋的整体使用功能。另外，一般情况下对于容易老化需要定期检修的部分，应当派
专人负责及时進行维护，不过绝大部分老旧小区非但没有专人负责，更是长期处于检修不到位
的情况，从而使得房屋设施设备渐渐老化，本来的小问题也随着时间的推移而变得越来越严
重，甚至已经无法从根本上解决问题，不再具备直接维修的条件，严重影响了小区居民的基本
生活质量。

小区1.2管理方面存在的问题

老旧小区的管理相对都比较差，无论是管理的模式、管理的水平还是管理人员的配备都难
以保证小区具有较好的管理成效[2]。首要原因是物业管理的水平低，老旧小区的物业管理欠
缺系统的、精细的管理标准，物业管理人员的素质较差，大多数老旧小区物业费较低，甚至部
分单位或者企业的自建家属院不需要缴纳物业费，使得小区居民的自主维护意识比较差，而维
修资金不足、服务管理不到位，给物业的管理和小区的正常运行带来了较大的困难，小区居民
的不满也越来越多，渐渐地形成了恶性循环。其次是管理模式混乱，由于老旧小区建设年代
早，很多设施设备都是后续逐步改善，没有系统化的管理模式，例如供水供热管道归市政部门
管理、电气管线归电力部门管理、天然气归天然气公司管理等，且管道管线相互穿插没有合理
的布设，一旦出现损坏需要维修时各方的责任不明确，各主体单位不但无法相互配合甚至互相
推诿，出现维修不及时的情况。另外，大多数老旧小区的本身规划不是非常合理，休闲活动区
域较少且没有特色，再加上长期处于管理不到位的情况，老旧小区的居民私自将公共绿地改为
菜园、在公共区域私搭乱建、生活垃圾乱抛乱扔等现象也日益突出，使得小区的环境又脏又
乱，既占用了大量的公共资源，又影响了小区的整体景观。

小区1.3服务方面存在的问题

老旧小区的各种服务缺失或不够全面，例如绝大多数老旧小区的周边没有相应的商业配
套。各个小区的商业配套既