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历城区城镇老旧小区改造
存在的问题及建议

城镇老旧小区改造是一项重要的民生工程，2023年下
半年以来，历城区持续推进2024年城镇老旧小区改造项目
储备，大力推进项目摸底、方案设计，加快项目立项、资金
申报工作，推动城镇老旧小区改造项目高质量发展不断取得
新成效。

一、项目改造基本情况
根据“十四五”城镇老旧小区改造总体实施计划，2024
年我区共计划对全福街道片区、还乡店中路还乡店西路电建
路片区9个项目、等36个小区、194栋楼、7894户进行城
镇老旧小区改造，涉及5街道，改造建筑面积约67万平方
米，计划投资约2.48亿元。
为解决群众急难愁盼问题，改善人民群众的生活。我区
着力听“民之所需”、解“民之所忧”、干“民之所盼”，
广泛征求居民意见，耐心地向居民讲解老旧小区提升改造工
作的相关政策，引导居民填写《老旧小区改造居民意愿调查
表》。发放入户调查表7000余份。为制定老旧小区改造方
案、确定各个小区方案设计提供坚实依据。截至目前，项目
民意调查、方案设计、立项等专项债申报前准备工作已完成，
为确保项目尽快开工，正全力推进项目招标工作。

二、项目推进过程中存在的问题
（一）建筑基础不支持部分改造内容
按照济南市人民政府办公厅《关于深入推进老旧小区改造
的实施意见》改造范围为2005年12月31日前在我市国有土
地上建成，失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和
社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。经全面
摸底调查我区老旧小区的建筑物大部分为90年代建成，部分
为70、80年代建成，使用时间较长，有的小区建设时无相关
图纸，房建工程的施工质量标准相对较低，施工做法原始、楼
梯结构简单、称重较差，改造项中如外墙保温、屋面防水等群
众急盼改造项无法实施，违背了老旧小区改造的意愿与初衷。
另外，部分老旧小区因为本身配套设施不够完善，消防设备无
法满足要求、消防通道无法满足通行条件，场地的限制了这类
改造的进行，这为小区的消防安全埋下了隐患，还使得群众与

政府矛盾加深。
（二）适老化改造方面实施难度大
一是老旧小区的居民往往存在年龄、健康状况、收入水平
等方面的差异，对适老化改造的需求不同。并且适老化改造涉
及到多个领域的知识和技术，如电气、智能化等。在实际改造
过程中，需将这些技术整合在一起。二是法律法规不健全，目
前关于老旧小区适老化改造的法律法规尚不健全，对于改造的
标准、程序、责任等方面缺乏明确的规范和规定。三是适老化
改造需要大量的资金投入，包括基础设施更新、技术整合、个
性化需求的满足等方面的费用，老旧小区改造的资金无法不足
以支撑适老化改造，资金筹措是改造工作中面临的重要问题之
一。

（三）改造后物业难以推行
老旧小区普遍存在着环境秩序混乱、硬件条件较差、配套
设施不全等问题，维修维护需要投入大量经费，物业公司接手
后管护成本较高。设计和规划大多比较落后，建设标准不高、
工程配套不全，多为开放式小区，没有完全封闭，安保、管理
难度较大，同时小区空间大多比较狭窄，可供物业盈利的停车
位、广告位等数量较少，难以对物业公司形成有效吸引。居住
群体多为老年人和外来租住人员，经济收入普遍不高，物业费
偏低，单纯商业模式的物业公司从中很难盈利，因此很少有物
业公司愿意接管。

（四）资金筹措机制压力大
老旧小区改造主要依靠属地政府财政投入，当前财政紧
张的大环境下，改造资金多采用申请专项债来支持改造，而

上级专项补助难落实，资金保障压力较大。

三、相关期盼及建议
（一）改拆结合
对部分房屋结构存在重大隐患、使用功能不齐全、适修
性较差的老旧小区，尝试“拆改结合”模式。对可通过、维
修加固修复的，应增加资金倾斜力度。对无法通过维修、加
固消除安全隐患的，可优先列入城市更新计划或棚户区改造

项目，通过城市更新或棚户区改造消除安全隐患。

（二）出台政策，引导适老化改造
强化“一小区一方案”原则，在老旧小区改造过程中，
要制定科学的改造提升方案，充分调研人口结构及社区需求，
强化设计引领，并以老龄人口居住生活需求为导向，确保老
旧小区改造工作的高效性和针对性。此外政府应出台相关政
策，规范老旧小区适老化改造的实施。加大对适老化改造项
目的资金支持，建立社会筹资为主、财政资助为辅、多方出
资的资金筹措机制，减轻居民负担，吸引、鼓励企业和个人
参与改造项目。

（三）积极探索新型物业管理模式
按照“政府统筹、社区负责、居民自治、社会参与”的
思路，整合政府、社区、业委会等各个层面的资源，由街道
或社区牵头，引导居民成立自治管理组织，对不具备物业管
理条件和暂时无法推行专业正规物业管理的老旧小区，提供
基本的物业管理服务，提供基本服务，并降低收费标准，降
低物业运营负担，让老旧小区实现无人管到