南京某别墅项目可行性报告.doc

别墅项目可行性报告

一、南京别墅市场综述
从近十年的发展来看，南京别墅市场的发展呈曲线上升势头，经历了高潮——低潮——升温——热潮四个阶段，目前正处于别墅开发的第二个热潮，并随着南京社会经济环境的进一步开放，别墅必将成为城市郊区化扩张的市场主导产品。目前南京别墅市场类型分为独立别墅、双拼别墅、联排别墅及叠加式别墅等几种。建筑形式上出现最多的是联排别墅，占据市场份额也是最大的，联排别墅又称Townhouse为目前南京别墅市场的主导产品类型。1、别墅市场划分
目前南京别墅市场可分为城东、江宁二大别墅相对集中区域，在这两大区域中，城东由于自然景观优势、道路优势及距主城较近开发较早，已形成了规模。该区域由地域界限，又可划分为紫金山亚东板块、麒麟汤山板块。而江宁板块由于近年来政府政策的倾斜，道路的改善以及独特的自然景观优势，吸引了大批开发商前来开发，近两年异军突起，成为新的别墅集中地，从中可分为百家湖岔路口板块、翠屏山板块——银杏湖风景区板块（本案属于其中）。
城东：紫金山亚东板块
该别墅板块是以紫金山、月牙湖为中心，向周边辐射，月牙湖周边以其独特的地理位置加上政府的大力开发使得它已经成为离城市最近的都市富人圈。由于土地紧缺，极政府有意识的保护该区域的景点。该板块开发较早，有月牙湖花园、大邦花园、金陵御景园，现已无在售别墅项目。亚东近年来，由于仙林大学城兴建使该地区声名鹤起，良好的人文环境及清新的郊区风光，使部分开发商将此地视为兴建高档别墅的首选。这一地区的亚东花园城、听泉山庄和金陵家天下在南京的别墅中均具有相当知名度。该区域的别墅物业类型双拼占绝大比重。
城东：麒麟汤山板块
这一板块在行政区划分上属江宁，但从区位上仍属城东板块。与江宁其他板块相比，麒麟汤山板块则显得与众不同，它位与南京的东郊，周边自然景观中等，房价低廉。由于地处一直被人们认为风水较好的南京东郊，地出旅游景观区（阳山碑才、古猿人遗址），拥有独特的景观和地理优势。目前该区域土地储备较大，土地有一定升值空间。但该地区目前缺少政策利好的冲击，几乎没有上规模、上等级的高品质楼盘。而汤山的温泉是该板块别墅的主打“王牌”，像碧水华庭、养龙山庄、东湖丽岛皆在温泉上做足了文章。但由于温泉的不可再生性，温泉在房产开发中被限制开采，在加上交通不便，该板块将失去其独特的优势。该区域别墅类型以独立、双拼为主，配以少量联排。
江宁：百家湖岔路口板块
江宁的人没有几个不知道百家湖的，其自身的景观资源和周边的成熟配套吸引了无数置业者。从各家楼盘的宣传资料中也能看出，该地区100%的楼盘主要卖点便是优美的自然环境、自然风光。离南京最近的地区，地处主城区与江宁交界的咽喉要道，距中华门仅4公里，新街口11公里，15分钟车程。区位优势得天独厚，交通便捷。随着江宁经济文化等发展速度的加快，其与南京市区的交流联系日趋频繁。本区域的地理优势也将日显突出，承接着南京与周边城市联系的枢纽。该板整体块规划合理，且依托百家湖的天然水景，自然优势突显，道路的规整也是此板块值得一提之处。开发商依托着百家湖的自然环境，在以公寓为主导产品的情况下，也开始试探性的开始开发别墅，这其中以百家湖和湖滨世纪花园为先驱代表，并取得不错效果，湖滨世纪花园及百家湖先期别墅产品均以销售完毕，现阶段并无新别墅项目面市。

江宁：翠屏山板块——银杏湖板块
翠屏山——银杏湖板块位于江宁经济开发区，是南京近郊不可多得的“高尚住宅区”。正德学院、河海大学分校、南航江宁校区等知名高等学府毗邻周围，其优美的自然景观资源和周边浓郁的学术氛围吸引大量投资者和高级白领。客层大致可分为三大类：1、年轻的客户群体，花很少的钱享受别墅的环境；2、中青年客户群体，购置第二居所、投资；3、中老年客户群体，享受生活、享受自然，安度晚年。该区域楼市一直处于稳步上升的趋势，特别是在共青团路的开通和机场高速的开发管理后，这一片区受到了业内外的高度关注。目前，该地区已经形成了一个高档住宅区的雏形。
2、别墅产品形式
目前南京市场上流型的各式别墅，按组合形式来分有独立别墅，双拼别墅，错位双拼别墅，联排别墅以及叠拼别墅等几种。在建筑形式上，目前出现得最多的是联排式，理论上讲这种形式的别墅是属于一种经济型别墅产品，有一定的私密性，但在采光通风等方面并不能达到最优化，由此演变出的错位双拚别墅的形式解决了这方面的问题，是目前的联排别墅发展的一个趋势；另外还有一种叠拼式别墅，这种形式和联排相比，其立面造型可以更加丰富，能取得较高的容积率，但由于这种形式仍属于多层公寓的一个变化形式，在私密性和居住性上仍然存在一定缺陷；双拼别墅的形式克服了联排别墅的采光通风问题，以小于单体别墅的面积灵活地适应了市场，以仅次于独立别墅的高端产品形象出现；单体别墅拥有较大的面积，优良的建筑形式和自然绿化配套，一