南京某别墅项目策划报告.doc

**别墅策划报告(正式版)目录一．南京式别墅市场综述―――――――――――――――――――――――――――――6－18１．１别墅市场发展１．２别墅市场划分１．３别墅市场体量１．４别墅市场趋势１．５别墅产品形式１．６别墅购买人群１．７别墅价格情况１．８南京别墅的发展前景１．９南京市别墅市场案例分析１．９．１前瞻豪华型沁兰雅筑１．９．２文化景观型中国人家１．９．３主动出击型金陵家天下１．９．４天然优势型翠屏国际城１．９．５异国风格型瑞景文华１．９．６低价出新型美丽新世界二．将军路沿线市场分析――――――――――――――――――――――――――――――19－38２．１将军路板块的明显特征２．２将军路板块市场分析２．２．１大盘林立，体积庞大２．２．２竞争激烈，市场复杂２．２．３积极圈地，秩序混乱２．２．４配套缺乏，良莠不齐２．２．５细化产品，立足长远２．３将军路板块竞争楼盘统计２．４将军路竞争楼盘分析２．４．１原有竞争楼盘分析瑞金文华市场调研报告（2002.11.12版）美丽新世界调研报告（2002.10.21版）２．４．２新开盘竞争楼盘分析爱涛.漪水园客户推荐会市调报告（2002.11.18版）三．项目研判―――――――――――――――――――――――――――――――――――39－55３．１项目概况３．１．１项目地理位置３．１．２主要经济指标３．１．３项目周边情况交通配套生活配套景观配套周边单位３．２项目优劣分析：３．２．１项目优势分析３．２．２项目劣势分析３．３项目市场机会研判３．３．１宏观市场机会３．３．２微观市场机会一．南京市别墅市场综述１．１别墅市场发展早在几年前，南京别墅开发就已经开始，但那时还只是“冰山一角”，基本上都是零星开发，再加上整个房地产市场尚未成大气候，别墅热并没有形成。早期的帝豪花园，金陵御花园等别墅，在当时还只能算是为少数人服务的另类产品。以现在成熟的市场眼光来看，这些早期开发的别墅产品虽然还有许多看点，但与新近开发的别墅产品还有一些差异或是差距，开发理念还不够成熟。１．２别墅市场划分南京别墅按地域分，共有四个相对集中的区域以及未来聚宝山地块和江浦老山温泉区，一是以紫金山为中心的紫金山麓别墅圈，它的主要代表作品为：帝豪别墅、亚东新区的沁兰雅筑、听泉山庄、金陵家天下等；第二个是以百家湖为中心的百家湖别墅圈，它的代表作品为：百家湖花园、中国人家、武夷花园、佳湖绿岛等；第三个则是以汤泉湖中心的汤山别墅圈，这里有龙珠山庄和碧水华庭等。第四个就是以翠屏山脉为依托的将军路沿线别墅圈，目前主要有翠屏国际城和瑞景文华，最近亮相的美丽新世界（金德茂花园）和爱涛漪水园也受到市场的关注。聚宝山和江浦的未来发展也会对市场格局的变化产生自己的较大影响。１．３别墅市场体量从体量上看，紫金山麓别墅圈的几家别墅总面积加起来约有10万平方米左右；百家湖别墅圈，总面积约6万平方米；汤山别墅区虽然有南京最早的别墅———建于民国时期的蒋介石温泉别墅，但从今天南京别墅的总盘子来看，相对较小。而将军路沿线别墅圈作为将来南京别墅市场的热点地区，在未来的两年内将有近１５０万平方的别墅投放量。１．４别墅市场趋势在四个别墅圈中，紫金山麓别墅圈的发展空间在东面，那里无论是自然环境还是因开发商自律而具有的建筑品质，一直都是南京地区别墅的热点地区。汤山地区由于交通及其它基础设施配套问题，也由于“温泉牌”已经被政府限制再用，发展前景不容乐观。百家湖沿岸，也再无多少可供建造别墅的土地，使这个别墅圈渐渐向将军山一带扩容，将来那里将形成一个新的别墅居住区。将军路沿线别墅圈正处在一个高速发展的阶段，虽然受到地区形象和总体规划的影响，在价格和楼盘形象上不能达到令人满意的效果，但这一别墅圈在未来的南京市场上将占据极大的份额。１．５别墅产品形式目前南京市场上流型的各式别墅，按组合形式来分有独立别墅，双拼别墅，错位双拼别墅，联排别墅以及叠拼别墅等几种。在建筑形式上，目前出现得最多的是联排式，理论上讲这种形式的别墅是属于一种经济型别墅产品，有一定的私密性，但在采光通风等方面并不能达到最优化，由此演变出的错位双拚别墅的形式解决了这方面的问题，是目前的联排别墅发展的一个趋势；另外还有一种叠拼式别墅，这种形式和联排相比，其立面造型可以更加丰富，能取得较高的容积率，但由于这种形式仍属于多层公寓的一个变化形式，在私密性和居住性上仍然存在一定缺陷；双拼别墅的形式克服了联排别墅的采光通风问题，以小于单体别墅的面积灵活地适应了市场，以仅次于独立别墅的高端产品形象出现；单体别墅拥有较大的面积，优良的建筑形式和自然绿化配套，一直是提供给极少数人的高端产品。在建筑形式上，九十年代后期，仿欧式别墅开始风行，同一时间，仿港式、仿西班牙式别墅也逐渐出现。这其中，金陵御花园、明湖山庄、百家湖花园等成为其中的佼佼者