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对投资性房地产运用公允价值的思考

【摘要】《企业会计准则第3号——投资性房地产》规范了投资性房地产的确

认、计量和披露‚对于客观、公允地反映企业投资性房地产的价值具有重

要意义。本文通过分析投资性房地产公允价值变动对利润表的影响‚比较

上市公司对公允价值评估的方法‚阐述了目前我国运用公允价值存在的问

题‚并提出了完善投资性房地产运用公允价值的几点建议。

 【关键词】投资性房地产;公允价值;问题;建议

 2006年‚美国房价的突然暴跌‚引发了次贷危机‚随着次贷

危机的恶化‚以公允价值计量的众多资产的价值也不断下跌‚随之而

来的是坏账、信用等级下降等‚这样的恶性循环最终引发了全球性的金融

危机。在这场危机中‚有人将矛头指向了“公允价值”。美国一些金融机构

的负责人称‚如果不采用公允价值计量‚就不会使公司陷入这样的危

机中。

 我国2006年发布的《企业会计准则》中‚在金融资产、投资性房地产等

多个准则中使用了公允价值。如何认识和使用公允价值‚是非常值得思考

的问题。本文以投资性房地产为例‚探讨公允价值在我国应用的有关问题。

 一、公允价值产生的背景及其必要性

 传统的会计计量属性是历史成本‚但随着经济的发展‚历史成本已

经不能适应社会经济发展的需要。20世纪70年代以后‚由于通货膨胀的

影响‚许多人开始质疑历史成本‚认为采用历史成本计价会导致企业

所提供的财务报表信息没有用‚因为历史成本反映的信息与实际情况可能

相差甚远。在这样的质疑声中‚产生了其他的计量属性。随着经济的迅速

发展‚公允价值开始走进人们的视野‚逐渐被大家认可并广泛应用。

 但正在公允价值日趋成熟的时候‚由美国次贷危机所引发的金融危机使

得人们要求停止使用公允价值的呼声增高‚似乎公允价值是这场危机的根

源。那么‚是否公允价值不再适应时代的需要了呢?

 笔者认为‚从表面上看‚是因为公允价值的大幅下跌导致了次贷危

机的发生‚但不能因为公允价值的下跌使企业陷入危机就否认它‚批

判它。但当公允价值上升时‚也会也给企业带来利润‚使财务报表变

得好看‚那时并没有人批判公允价值。应该说‚公允价值本身并没有

问题‚问题在于我们如何合理地运用它‚如何客观地估计公允价值。

 与历史成本计量属性相比较‚公允价值计量属性有其明显的优势‚

它能够及时、全面地反映现行和未来经济环境的变化‚更真实地反映企业

资产的现状‚更符合决策有用观的要求‚可以向财务报表使用者提供
更有价值的信息。

 谢诗芬教授曾在《公允价值:国际会计前沿问题研究》中指出‚公允价值

符合包括经济收益概念、全面收益观念、现金流量制和市场价格会计假设、现代

会计目标、相关性和可靠性特征、会计要素的本质特征、未来会计确认的基础、

现值和价值理念、计量观和净盈余理论以及财务报表的本原逻辑在内的十大理论

基础。

 因此‚为了适应经济的发展‚更真实地反映企业现状‚给财

务报表使用者提供有价值的信息‚会计还应当坚持采用公允价值。目前研

究的方向不在于是否应用公允价值‚而在于如何运用公允价值。

 小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就

可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐

述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法

和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！

 二、当前投资性房地产运用公允价值中存在的问题

 根据《企业会计准则》的规定‚投资性房地产应当按照成本进行初始确

认和计量。在后续计量时‚通常应当采用成本模式‚在满足特定条件

的情况下也可以采用公允价值模式。但是‚同一企业只能采用一种模式对

所有的投资性房地产进行后续计量‚不得同时采用两种计量模式。
 根据财政部会计司发布的《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的

分析报告》‚在1570家上市公司中&#