万科【金色家园】项目开盘剖析报告.doc

万科【金色家园】项目发售剖析报告
万科〖金色家园〗作为万科在成都开发的第二个项目，于2004年6月19日顺利开盘。我们有必要对〖金色家园〗开盘做出分析与借鉴。以扬长避短，吸取经验为我所用。

〖金色家园〗项目资料分析
1.1土地定位分析
1.1.1地块位置及周边情况
〖金色家园〗位于一环路与泰安街的交汇口，在一环路以外，紧邻一环路府青立交桥。项目交通条件良好，进出城区均很方便；周围分布有红旗超市、菜市、工商银行、圣灯乡小学，生活配套设施比较齐全，适合安家居住。
项目所在地块为原前锋公司用地，周围遍布前锋公司的职工宿舍楼，包括金色家园后面在售的阳光嘉苑（小高层电梯公寓，建筑面积21912平米，开发商为成都前锋房屋开发公司）部分楼面也是前锋公司员工宿舍。
总体来说，该地块成熟度较高，依托周边区域，适合开发中、低挡项目，但要开发高档物业，则需要出色的产品和强大的开发商品牌的支持。
1.1.2地块吸纳背景
该地块是万科在2003年1月16日成都市国土局举行的国土拍卖会上竟得，地块参数及成交情况见下表：
地块位置总用地面积净用地面积代征地面积土地用途成华区府青路二段2号67.492亩57.674亩
（A：53.93亩，B：3.74亩）9.818亩A：居住用地
B：商业用地容积率起拍价
（万元/亩）落槌价
（万元/亩）增幅比例标的金额
（万元）A：不大于2.2
B：不大于2.515017617.33%10152.62
该地块若以居住用地53.93亩、容积率2.2，商业用地3.74亩、容积率2.5计算，则地上总建筑面积为85337.9㎡。根据万科公开发布的资料看来，金色家园项目的容积率（住宅用地2.5，商业用地2.2）指标和地块的规划条件相一致，即金色家园项目的楼面地价为1189.7元/㎡。
根据万科公布资料计算其成本利率表如下：
内容盈亏平衡点正常售价乐观售价单位数据总额单位数据总额单位数据总额(元/平米)(万元)(元/平米)(万元)(元/平米)(万元)可售面积销售收入（万元）4,05034,8304,90242,1605,46346,980住宅（元/平米）3,30025,4104,00030,8004,50034,650商铺（元/平米）7,0006,3008,0007,2008,5007,650车位收入（万元/个）6.003,1208.004,1609.004,680总成本利润率0.5%14.2%21.1%
1.2项目定位
1.2.1整体定位
〖金色家园〗项目建筑面积约10.9万平米，其中住宅部分约为7.7万平米，商业部分约为0.9万平米（其中主题商业楼0.6万平米，住宅底商0.3万平米），地下室面积约为2.3万平米。（本部分的面积主要根据金色家园楼书和价单估计）该项目的商业物业体量小，以住宅性物业为主。
〖金色家园〗位于城北一环路附近，交通条件较好；周围有超市、菜市、银行、小学等配套设施；但自然、人文景观资源匮乏，且地块面积偏小；总体说来打造高档住宅项目的地块质素并不具备。然而从该项目的物业价格定位（住宅均价超过4000元/平米）是属于高档住宅。因此，该项目只有在建筑设计、产品创新方面下工夫。从开盘的情况看来，金色家园项目有以下亮点：
设计亮点
万科在〖金色家园〗项目中首次采用层层退台式设计，独创性的把万科的专利产品“情景花园洋房”引入到该项目中，从亲地性最强的联排别墅、院落洋房、外观形态最丰富的通台式洋房、空中情景花园洋房到顶跃式观景洋房，共同组成了互动而相对独立的产品系统，从而使得整个建筑物的立面富于变化，在解决了电梯公寓亲地性不足的缺点的同时也提高了在市中心的居住品质。
楼层设计思路为：以中庭花园为核心，四周布置联排别墅，别墅后接电梯公寓；电梯公寓1～4F做成花园洋房，顶层设跃层式花园洋房，整栋楼布置一梯两户。
外立面风格
该项目的建筑物外立面装饰主要采用灰、棕色的玻璃、金属、石材等材料，具有很强的现代、时尚感。
社区设施
项目占地面积仅67亩左右，在较为狭小的空间内却包含了花园庭院、泳池庭院、泳泉广场、高级会所，硬件设施一应俱全，可谓麻雀虽小五脏俱全。相对于成都市大多数电梯公寓都缺乏社区环境，〖金色家园〗对比之下充分体现有与无的价值差异，并用完善来支撑档次概念，其设施是否能充分利用尚在其次。
通过〖万科城市花园〗的开发，万科地产在成都的知名度已积累到相当程度，万科品牌无疑能对金色家园的发售均价做进一步拉升。
综上所述，〖金色家园〗的项目能支撑其高档次电梯公寓的产品定位。
1.2.2价格定位
根据开盘当日发放的价单统计，首批推出的各类型物业价格为：退台式洋房4300元/㎡，空中情景洋房3800元/㎡，顶层跃式观景洋房4000元/㎡，城市双拼别墅6000元/㎡。
商务公寓、主题商业楼、住宅底