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文创产业园运营管理模式及方案

改革开放后，“园区经济”逐渐成为我国经济发展的重点，涵盖高新技术
产业、经济技术开发区等多个行业。当前，在我国经济结构面临根本性转变、
产业发展发生深刻变化的形势下，不仅会给我国工业园区经济发展模式带来新
的挑战，还给“ZF投资”的长期支持带来了新的挑战，我国经济发展中的各类
工业园区都遇到了发展瓶颈。因此，各产业园区有必要改进管理运营模式和产
业服务，用创新思维突破初期发展瓶颈，努力实现产业园区的可持续发展。
一、产业园区行业PEST分析
(一)政策因素
第一，G家大力发展新一代信息技术、新基础设施、新能源、新材料、医
药医疗服务、节能环保、文化创意等，大力支持战略性产业发展，建设适宜的
工业园区。第二，产业用地政策日趋复杂，产业发展政策重在“新”，创新发
展、新业态、新型城镇化、数字化等话题最为普遍。随着长江经济带、粤港澳
大湾区、京津冀协同发展、长三角一体化等一批G家和地区重要战略规划的不
断推进，我国东西南北纵横联通的规划逐步形成。第三，G家和地方ZF房地产
调控政策的变化直接影响对产业园区发展的预期。随着ZF对房地产行业相应
限制措施的实施，房地产行业的发展空间被压缩，房地产企业积极开辟产业园
区市场，拓展新的利基市场。
(二)经济因素
第一，2021年，我国进入“十四五”时期，但短期内全球经济增长放缓
的影响较大，并将影响未来国际模式的变化发展趋势。贸易全球化的风险增加，
可能会给部分企业带来经营困难，从而影响市场经济的需求。第二，虽然我国
经济长期发展的基本面没有改变，但在“以国内大循环为主体、国内国际双循
环相互促进”的新格局下，有必要大力发展文创产业园。此外，产业新城的政
策正在发生广泛而迅速的变化。产业园区需要大量的营运资金，发展周期长，
运营商的综合能力起决定性作用。公募REITs等产业和金融的创新与退出渠
道仍有待探索。第三，由于行业竞争的日益加剧和新规范的监管，清洁开发业
务的利润率压力加大。产业和城市开发企业一方面要制定更有针对性的经营策
略，在不同的城市市场中实现差异化，另一方面要积极寻求管理红利，寻求新
的出路。
(三)社会因素
第一，产业园区往往基于现有产业基础和区域资源规划进行相关产业的发
展，区域园区缺乏系统规划，容易陷入园区同质化竞争的困境，产业城镇化、
融合与协调发展的影响难以言说。第二，大部分园区的主要活动仍是低附加值、
劳动密集型的规模化制造加工等，园区经营利润率低，管理安保等辅助设施落
后。
(四)技术因素
第一，产业园区采用数字化和创新驱动的ERP、OA等系统，优化信息管
理和建设管理，提升产业效率。第二，社会发展对行业数字化转型提出更高的
要求，聚焦“房地产开发业务管理提速增效”“构建大会员体系”“全方位”
等数字化、信息化创新，“数据管理”“系统建设”和“智慧空间建设”的需
求正在增加。
二、我国文创产业园的发展与现状
在我国，大部分文化创意产业园区由ZF管理。发展初期，ZF进行前期规
划建设，参与产业园区运营。在此期间，中国地方ZF发挥了重要作用。时至
今日，我国文化创意产业园区的开发、投资、设立和运营领域出现了新的发展
方向。在长期的发展过程中，我们看到，文化园区和创意产业不仅是推动产业
发展的平台，还是与城市品牌、城市旅游、城市产业交流的重要机构。因此，
发展文化园区和创意产业正逐渐成为许多城市的主要活动内容。文化创意经济
园区于1990年开始运营，2015年以来，全国已运营文化创意经济园区2500
多家。在ZF的持续、积极引导和支持下，文化创意经济园区也为快速发展奠
定了基础。近些年来，随着文化创意经济的快速发展和“开放窗口”政策的实
施，蓬勃发展的文化创意经济园区也开始出现。即使如此，根据相关数据，我
国只有不到10%的文化园区和创意产业能够持续创收。
三、产业园区运营管理模式中存在的问题
(一)相关法律法规有待完善
产业园区的商业模式建设，无论是哪个环节，尤其是起步阶段和过渡阶段，
都应该得到相关法律法规的支持。但就目前的实施而言，在一些农场建设中，
相关法律法规并未得到贯彻落实，不仅影响到所有的经营性工作，还给这些工
作的进一步规范化以及养殖场的运行带来了麻烦。但是，在一些利益因素缺乏
相关法律法规的情况下，很容易引发一些争议。例如，虽然在工业园区的发展
上投入了大量资金，但在此期间没有适当的支持机制，政策执行作用也没有发
挥出来。此外，需要采取有效措施，更好地发挥产业园区的功能和创新作用，
但由于缺乏有力的支持，不鼓励形成长效机制。
(二)产业集群问题
目前，在产业园的运营过程中，虽然其运营方式给产业园带来了一定的经
济效益，但产业园仍存在受相关因素影响的问题，尤其是集群问题。主要表现
在以下几个方面：首先，产业园区集群规