渭南西区招商定位推广策划.doc

渭南西区招商定位推广策划

渭南西区

招商推广策划

二零零七年元月

目录

第一部分招商思想
第二部分招商目标
第三部分招商标准
第四部分招商推广策略
第五部分推广原则
第六部分招商流程
第七部分招商组织
第八部分招商人员
第九部分招商执行
第十部分招商渠道
第十一部分招商控制
第十二部分招商优惠
第十三部分招商导视系统
第十四部分宣传资料
第十五部分媒体选择
第十六部分印制文件第十七部分渭南西区的区位优势
第十八部分项目参数
第十九部分项目定位

第一部分招商思想
招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功完成招商目标。因而，对于商业地产商来说，掌握地产商业的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。招商的成败关系到项目的是否可以顺利开业，优质的主力商户是商场长久发展的中流砥柱。随着商业地产的发展,招商将会扮演很重要的角色。我们认为一个商业项目的真正成功是商场日后持续经营的长久旺盛，而统一招商就是为以后经营奠定坚实的基础。
商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。我们力求以两大核心指标为前提客观地反映项目的实际情况。
在商业地产开发中，无论对于开发商还是投资者、经营者，高收益与高风险总是如影随形的，要想获得高收益，就必须承担高风险。问题的关键在于如何采取一个有效的措施，尽量规避风险，获取最大的利益。一个有效的办法就是――寻求多点平衡。事物的两个方面在一定的条件下是可以相互转化的，商业地产的风险和利益也不例外。商业地产是开发者、投资者和经营者三方利益的载体，作为商业地产开发商，要面对的客户是三级客户，即投资者、经营者和消费者。开发商在操作过程中必须考虑到，要让投资者、经营者赢利，同时又要让消费者满意。只有消费者满意了，才会给经营者带来利益，从而给投资者以回报，最终使开发商自己赢利。作为项目整体的商业规划必须尊重商业地产的游戏规则，采取“五维定位”的方法，全面考虑开发者、运营商、投资者、经营户和消费者五个方面的利益。我们积极地为本项目寻求最佳的赢利模式与整体招商实战策略，力争使本项目实现经济效益、品牌效益与社会效益“三赢”，以及将项目持续做旺，实现赢利的持久化与最大化。
招商总体策略是招商工作的核心指导思想，制定招商总体策略，旨在明确招商工作方向。我们认为必须将招商总体策略确定为：
以品牌商家为核心，不是简单地以租户为对象
目前渭南的商业地产招商（大型百货中心除外）经营基本上是以商家为重心，而非以品牌为重心，不管你经营的商品档次高低，只要你有钱交纳租金，就可进场经营，这是商场形象、档次低下的重要因素之一。商场定位的确立与业态的划分，必然与其经营品种、档次息息相关，以品牌为核心开展招商活动，是现代商业的必然趋势。
符合业态划分的品牌，必须争取其进驻经营，甚至要给予必要的扶持政策和优惠措施；而对于非规划、非品牌的商家，则要限制进场，即使这些商家有经济实力，能支付较高的租金，如果与商场定位相抵触，从长远来说必然会影响商场的持久经营，我们必须对这类商家进行限制，限制商家数量和经营规模。
目前，渭南的商业地产和商业业态处于发展的初级阶段，在这样一个充满机遇和风险的环境下，本项目必须采用差异化策略，运用与众不同的实战战略与技巧，才能找到最好的出路，在确定与不确定的元素的围杀中才能冲出一条血路，早日达到本项目的招商目标，确保项目的顺利开业，这份招商策略报告，供双方讨论确认与执行。

第二部分招商目标
本项目的招商不只是简单解决商家进场经营的问题，而是挑选优质商家并进些合理的业态安排组合以促进持续旺场。
1、通过前期铺垫工作，保证渭南西区的招商到位，争取达到最大的进场率，保证商场的顺利开业，力争项目的招商率达到80％以上。
2、通过在渭南当地市场及跨地区的招商会，进一步扩大渭南西区的知名度，提升市场的美誉度，实行全部招商与招租，奠定项目在渭南市场举足轻重的地位。
3、龙头效应。通过引进主力商户，实现高质素的主力商户强势加入，同时以品牌效应及所带来的未来人气孕育小商户的进驻欲望。为后市场持续走旺带来保障作用，为本项目后期的招商工作提供一个信心的保证。

第三部分招商标准
项目主力运营商的特点：
1、对渭南商业具有强大的洗牌作用
2、有改变当地居民消费习惯的作用
3、运营商是省级以上的品牌运营商
4、要求运营商供应商品质量有保证
5、要求运营商供应商品品种集全
6、要求运营商供应商品要物美价廉
项目商户的要求：
1、知名商户或连锁商户：

知名品牌商户的进驻能有效提升商场的品位、吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多知名品牌商户进驻，商场形象越佳，使渭南西区在渭南迅速树立起知名度，可谓未开先红。
知名商户的进驻，一方面对消费的核心――消费者形成吸引力，另