房地产市场回顾及2012市场展望.doc

2011房地产市场回顾2011是房地产市场注定不平凡的一年，2011年是“最艰巨的一年”。同时，这一年毫无疑问是当仁不让的楼市“政策年”，上半年各类调控政策频频出台,令人目不暇接.地方与中央的博弈也持续升级。与此同时，这一年的另一个关键词是，如火如荼建设中的保障房。年初下达的26.6万套保障性住房的建设和筹措总目标，11月底就完成了，这意味着保障房对于市民已不是遥不可及。“国八条一房一价房产税限购将继续执行等一系列政策房地产市场依然面临严峻的形式，认为开发商将继续坚持高速周转的市场策略，以现金为王，在适当时机继续坚持“策略性降价”，或大幅优惠促销，回笼资金。市场观望将持续而对于普通购房者来说，恐怕心理影响较为深远。限购继续执行这一消息肯定会影响消费者对市场的预期。如非急着结婚或换房的客户可能会再观望一段时间，而目前正在挂牌的房东，如果急着要出手，一定会跟进降价，幅度也许会达到10％左右，但如果不想急卖的房东，则有可能干脆转售为租，造成市场上挂牌房源数量更少。新房：全国投资，新开工增速回落，商品房销售面积和销售金额再创新高。但调控效果在限购城市显现，成交量下降，一二线城市价格指数出现下跌。主流品牌的地产商出现降价促销策略，降幅10-20%之间，以寻求以价换量。我们认为降价潮将会持续下去，直至2012年底也不会结束。土地供应反面略有增长，住宅用地量将持续下降。以北京为例，土地成交面积和楼面地价分别下降23%和14%。企业方面，品牌房地产企业如万科，通过合理促销，加快推盘，加强非限购城市布局，2011年整体跑赢大市。另外，品牌房企明显放慢了拿地的速度。2011年拿地面积同比下降36%。品牌企业在做开源节流，备战接下来的严冬。二手房市场是房产市场的晴雨表，俗话说春江水暖鸭先知二手房受到调控影响更大，主要城市成交量和价格大于新房。成交方面，以北京为例，二手房成交套数同比下降34%已显示出下行趋势。绝对水平看接近2008年低点。价格方面二手房平均价格从9月份开始也出现环比下跌。且这一趋势也将持续。从中介企业的角度看，限购政策的延续必将改变他们的传统运营模式。现在中介门店花在一二手房的交易比例最高已是二八开，八成交易量是代理一手房，只有二成是二手房交易。我们认为，由于明年初，二手房的交易难有起色，因此今年中介的一二手联动势必将继续。一手代理的业务量一定不会低于50％。总结2011年房地产情况：1，土地购置活动景气明显下降。2，房地产开发投资前高后低呈现逐步回落态势。3，房屋新开工面积和施工面积增幅回落。4，商品房销售面积增幅减小，多数城市二手房成交量同比负增长。5，房价同比涨幅回落，环比下降城市增多。2012年房地产市场的展望政策趋势：继续坚持房产调控不动摇，货币政策微调缓解调控压力。宏观环境经济已呈下行趋势。结构调整重于经济增速人们普遍关心今年的房价是否会跌下来，以及政策是否存在不确定。我们的结论是：今年的房市价格一定下行，政策方面，我们认为2012从严调控的政策将一直持续下去。理由简单，政策的连续将得到加强，房产企业不要指望政策会有松动，开发商不要冲动，最近媒体上也有报道，有些地方政府进行了试探性的出台一些松动措施。结果是刚出台的措施最短的没有超过几小时便胎死腹中。为什么会出现这种现象，纯粹是地方政府为了自己的局部利益的一种考量。以至于胎死腹中就不足为奇了。我们知道，国务院出台的各种房产政策，是为房地产业踩了一次急刹车，如果不睬刹车，将来房产真的泡沫化破裂后，我们整个国家的经济将陷入痛苦之中，这不是耸人听闻。另外，房地产实施严厉政策后，老百姓也看到了政策的威力，由原来盲目的抢房，抢购，到现在的观望，逐步也在冷静、理性、将来还会变的成熟。目前出现的态势看，刚性需求也在观望之中。投机性需求基本停顿了。房产作为我们每个家庭最大的消费品，我们的老百姓是该到了冷静思考的时候了，给自己一些时间去考虑，去研判，不要再盲从了。也正是老百姓消费的理念在提升，将来房地产市场即使度过严冬，接下来的春天也不会是春暖花开，鲜花浪漫的景象，到那个时候，房地产行业将进入平稳的通道中，暴利时代将一去不复返。还有今年两会的召开政府换届，新的领导层绝不会打破目前的政策，因为这样的政策符合民意，更符合新的领导集体的稳定性，因为稳定在目前阶段是最重要的，没有人愿意打破这种这种来之不易的平衡。所以，我们判断房产调控依然是2012年的方向且不可逆转的。此次调控彰显中央政府的公信力和中国经济的健康发展的大局。保障性住房方面，规模将迅速增加，预计2012年保障住房开工建设目标为800万套。2012是保障住房建设的高峰期。房产税：试点范围一定会扩大，目前房产税覆盖范围很窄，税率较低。出其产生的影响有限，长期看，会显而易见，不可忽视的。最近，我们发现二手房中介机构倒闭的越来越多，这也从反