2022年物管行业发展现状及发展机遇分析.docx

2022年物管行业发展现状及发展机遇分析1.物管行业2021年以来走势复盘：极热极冷倏忽转换，但估值修复已经启动自2018年物管行业价值被资本市场发现以来，连续2年均为投资者创造了良好的回报。到了2021年物管经历了从极热到极冷的快速切换，通过复盘其中代表公司的走势，或许可以为我们后续判断行业提供借鉴意义。我们以板块内较具有代表性的公司之一融创服务为例，可以看到物管行业从2021年以来资本市场的表现大概可以分为四个阶段：首先在2021年初到7月的第一阶段，年初十部委发文政策利好，加上年报业绩普遍超预期，板块气势如虹，超额收益明显；而7月下旬开始到9月中旬的第二阶段形势则有所改变，以7月23日《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》、《北京市住宅小区物业服务成本计价规则》等政策文件为代表的突发政策利空，引发资本市场对物管商业模型的担忧，板块急跌；9月下旬至2022年2月持续下行，以恒大为代表的民营地产公司持续出险，地产风险传递到产业链，板块继续震荡下行，物管公司与地产母公司的表现高度一致。2022年2月进入业绩期以来，在基本面和政策的催化下，板块进入估值修复阶段，港股物业公司的估值修复领先于地产。2.当前物业行业面临的两大约束：新房开发量的收缩和市场化发展带来的利润率下行压力房地产开发仍处在筑底期，新房增量和非业主增值服务受到较大影响前文中我们已经分析了今年新房销售的情况，我们对全年销售的量价持谨慎态度，这也会影响到物业市场增量的来源。当然更重要的直接影响是，2022年非业主增值服务可能会成为物业公司业绩的拖累项。2021年增值服务已经成为物业公司成长的核心驱动力量。32家A+H物业公司2021年基础物管收入952亿元，同比增长39.8%，涨幅较2020年回落了9.5个百分点，而增值服务合计收入468.4亿元，同比增长50.9%，涨幅增长2.6个百分点。结构来看，非业主增值服务增长36.7%，社区增值服务增长68.3%，社区增值服务成为主要增长极。受母公司经营情况影响，物业公司应收账款状况有所恶化。行业应收账款平均周转天数由2020年的62.1天提升至68.5天，有所恶化。从个体公司来看，非业主增值服务收入占比越高，（央企国企以外）物业公司应收账款周转天数一般越长，可以认为母公司拖欠相关款项是影响物业公司应收款项的主要原因。由于物业公司一般按照月度或者季度收缴物业费，一般可以把90天作为警戒线。因此，我们暂时不认为应收账款的恶化会严重影响物业公司的经营。但我们不认为这样的情况在2022年可以继续延续，对大多数公司而言，22年非业主增值服务将成为拖累项。市场化发展成为主流，利润率有下行压力从2021年报来看，上市物业公司之间的毛利率差异较大，也引发了市场的关注。2021年上市物管公司平均毛利率下降0.6pct至28.7%，净利率下滑0.8pct至13.2%；同时我们看到在上市物管公司在管面积中，非住物业占比提升至33%，第三方项目占比提升至56%。我们认为，物业公司的毛利率受业态结构和发展周期的双重影响。物业公司不同业态项目的毛利率不同，其中差异系物业公司在不同类型项目中获得的定价权和成本控制能力补贴所致。总的来说，我们认为不同业态毛利率排序为高端商写>新房>公建>二手房，高端商写主要采用酬金制的定价方式，毛利率通常较高。新房由于物业费定价较高，且管理成本较低，利润率也较高。公建物业通常利润率低于新房物业，但是高于既没有定价权也缺乏成本下降空间的二手房物业。在物业公司走向市场化的过程中，非住物业和第三方项目占比提升，但大部分公司不具备进入高端商业的禀赋和能力，因此在业务结构调整的过程中利润率会随之下降，我们认为物业公司毛利率的高点已过，后续利润率存在一定的下行压力。3.当前物业行业的两大机遇：存量市场方兴未艾，疫情催化了品牌力的诞生竣工依然具有确定性，存量市场的拓展方兴未艾在建工程体量较大，竣工仍是最具确定性的项目。对于竣工数据，市场分歧较大，自2016年开始竣工数据持续滞后于开工和销售，在这个过程中也积累了巨量的施工面积。尽管其中存在有期房比例上升，以及精装修的比例提升的因素，这些结构性特征都会拉长项目的竣工周期。我们认为从工期角度推算的竣工来说，实际的竣工量可能高于披露的数据，但物业行业的特殊性在于物业费的收缴必须建立在产权转移的基础上，因此更值得我们关注的仍然是披露的竣工数据（即已取证的数据）。2021年以来，相比较开工和销售，竣工端的表现出较强的确定性，2021年全年竣工面积同比增长11.2%。2022年以来，尽管房地产开发行业快速下行，但在开工、销售和竣工数据中，竣工的表现仍然是最好的，竣工的过程对应了物业公司由签约面积转化为在管面积的过程，因而未来两到三年物业公司管理面积增长的能见度依然很高。物业市场化程度仍然较低，存