基于数据分析的房产评估系统推荐方法.pdf

(19)国家知识产权局(12)发明专利申请(10)申请公布号CN115907805A(43)申请公布日2023.04.04(21)申请号202211171993.X(22)申请日2022.09.26(71)申请人盐城市嘉创时代网络科技有限公司地址224000江苏省盐城市盐南高新区人民中路5号鹿鸣广场商办楼532室（CND）(72)发明人黄美(74)专利代理机构北京达友众邦知识产权代理事务所(普通合伙)11904专利代理师刘艳梅(51)Int.Cl.G06Q30/02(2023.01)G06Q30/0201(2023.01)G06F18/22(2023.01)G06Q50/16(2012.01)权利要求书1页说明书3页(54)发明名称基于数据分析的房产评估系统推荐方法(57)摘要本发明涉及房产评估技术领域，尤其涉及基于数据分析的房产评估系统推荐方法，解决了现有技术中的房产评估机构种类繁多，房产业主无法选择适合的评估机构对自身的房产进行估值，而导致估值结果不准确，使得房产在交易的过程中产生争议，进而大大影响房产的正常销售的问题。基于数据分析的房产评估系统推荐方法，包括房产评估方法，房产评估方法包含有市场比较法、收益还原法、成本估价法和假设开发法。本发明利用市场比较法、收益还原法、成本估价法和假设开发法房屋征收评估中的两种表述分别是针对房屋的价值进行评估，和针对产权调换互找差价的评估，对房屋的价值评估是按类似于当地房地产市场价进行估价补偿。CN115907805ACN115907805A权利要求书1/1页1.基于数据分析的房产评估系统推荐方法，包括房产评估方法，其特征在于，所述房产评估方法包含有市场比较法、收益还原法、成本估价法和假设开发法，对房屋征收评估中的两种表述分别是针对房屋的价值进行评估，和针对产权调换互找差价的评估，对房屋的价值评估是按类似于当地房地产市场价进行估价补偿的。2.根据权利要求1所述的基于数据分析的房产评估系统推荐方法，其特征在于，所述成本法，成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法，该方法常用于对正常程序取得的土地的评估，重置成本法，是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。3.根据权利要求1所述的基于数据分析的房产评估系统推荐方法，其特征在于，所述市场比较法是挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法，具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。4.根据权利要求1所述的基于数据分析的房产评估系统推荐方法，其特征在于，所述剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价等于土地使用权价值加上房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值，这种方法常用于房屋或土地的单项估价。5.根据权利要求1所述的基于数据分析的房产评估系统推荐方法，其特征在于，所述收益法不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法，房地产价值等于房地产纯收益除以收益还原利率。6.根据权利要求1所述的基于数据分析的房产评估系统推荐方法，其特征在于，所述假设开发法对于一个未完成的房地产开发项目，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。7.根据权利要求1所述的基于数据分析的房产评估系统推荐方法，其特征在于，所述基准地价法针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法，这种方法有一定的政策性，土地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。8.根据权利要求1所述的基于数据分析的房产评估系统推荐方法，其特征在于，所述系统确定至少一个第二房产中每个第二房产与第一房产的相似度之后，将从至少一个第二房产中确定出与第一房产的相似度大于预设相似度的目标第二房产，其中，预设相似度可以由研发人员预先设置，或者，用户也可以在客户端中输入相似度选择操作，客户端根据该选择操作生成相似度设置指令发送至服务器，服务器接收客户端