城市房屋拆迁中补偿安置合同.docx

碰到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>HYPERLINK""城市房屋拆迁中补偿安顿协议城市房屋拆迁中补偿安顿协议纠纷的法律实务处置一、对拆迁安顿协议的效力审查对拆迁安顿协议的效力审查，应从协议的主体和内容两个方面作为切入点。《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)对拆迁安顿协议的双方进行了主体的界定。作为拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。但对于具有资质单位的分支机构或接受拆迁人委托的单位能否作为拆迁安顿协议的主体问题，在审判实践中，见解各异。拆迁安顿协议的一方当事人，能否是其分支机构或被委托人的问题，应具体情况具体分析，不能一概而论。对于分支机构或被委托人在得到其单位或委托人的授权并以其主管上级单位和委托人的名义订立拆迁安顿协议时，其主体应为适格主体。被委托人、分支机构等以自己的名义订立拆迁安顿协议引起诉讼的，其授权人或上级法人应成为诉讼主体。所谓被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。对于持有房屋产权证明的人是被拆迁人这点不容置疑，但是对于一些通过继承、买卖、离婚、赠与等形式已享有被拆迁人房屋的实际所有人，能否作为被拆迁人来看待呢?答案应是肯定的。对于拆迁房屋的所有人，不宜作缩小解释，即界定为具有房屋产权证的人，否则将不利于保护被拆迁人的合法权利，亦不利于房地产市场的商品的流转，对此应结合个案具体分析。对于被拆迁房屋的部分所有权人与拆迁人签订拆迁补偿安顿协议，事先未经其他所有权人的批准，事后又未经其他所有权人追认的，或者拆迁人与被拆迁房屋的承租人签订拆迁安顿协议的，该协议因侵犯了别人权利，应认定为无效。对于通过买卖已占有使用的被拆迁房屋的所有权人未履行房屋产权过户手续，但已与原产权人结清房款手续的，原产权人未主张买卖协议无效的，房屋买受人与拆迁人达成的拆迁安顿协议有效，但应责令其尽快办理房产过户手续。对于拆迁协议内容的审查，重要要看拆迁安顿协议的内容是否是双方当事人真实意思的表达，是否符合拆迁法规，对于其内容有悖于法律严禁性规定的，应认定其无效。二、拆迁安顿协议的产权纠纷解决根据《条例》规定，被拆迁人享有实行房屋产权调换的权利。实践中，大部分的拆迁安顿协议都对新建安顿用房的产权进行了约定。在解决双方因安顿房产权发生纠纷时，协议有约定的，应按协议约定解决，但协议对新建安顿用房没有产权约定的，应按拆迁时的法规解决。对于法律法规没有规定的，按照《条例》的规定可以进行产权调换的应确认产权，即被拆迁人对产权调换和作价补偿享有选择权。但对已进行了作价补偿的，就不能再进行产权调换。对共同所有的房屋，有主张产权调换，有主张作价补偿的，可进行产权调换，对其共有人因共有产权之间的争执，可作为析产案件另案解决。拆除房屋属违章建筑和超过批如期限的临时建筑，既不能作产权调换，也不能进行补偿。但是假如被拆除的房屋，当时城市规划部门认为不属于严重违反城市规划，只是做了罚款处罚，而房屋所有人又补办了有关手续的，该房则由违章建筑变为合法建筑，可以享受产权调换及补偿的待遇。对于拆除临时建筑物，假如拆除未超过批准使用期限的临时建筑物，拆迁人依法应享有拆迁补偿待遇，但不享有安顿待遇。对于拆迁非公益事业房屋的附属物，不能产权调换，只能由拆迁人给予货币补偿。三、拆迁安顿协议的补偿纠纷解决由于拆迁人占比例较多的是房地产开发公司，这些部门的性质，决定其必须追求最大利润，因此，实践中这些部门往往以低廉的价格拆迁原居民住宅，对拆迁人的补偿费用往往过低或者违反拆迁安顿协议没有进行有关补偿，这类纠纷诉至法院的也很多。对于补偿纠纷的解决，在审理时，假如拆迁安顿协议有约定，应按照拆迁安顿协议的约定来解决;没有按照协议约定来履行的一方，应承担违约责任。对于作价补偿，应按照所拆迁房屋建筑面积的安顿价格结合成新结算补偿的金额，在补偿时也应充足考虑地段的差异。对于不同使用性质的房屋应有不同的补偿标准，这里重要是指住宅用房和营业性用户。拆迁中如何认定房屋的使用性质，是当前拆迁安顿中争议较大的一个问题。笔者认为应按拆迁房屋实际使用的性质来认定。对于拆迁非住宅房屋导致停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。对于被拆迁房屋的承租人，在租赁期限未满时，则承租人对该拆迁房屋享有使用权，对此承租人有规定拆迁人和房屋产权人返还已付租金并补偿其损失的权利。假如房屋所有权人进行了产权调换，承租人与原房屋所有权人之间的租赁关系应当继续维持。在过渡期限内，承租人自行安排住所的，拆迁人应当支付临时安顿补贴费。对于搬迁补贴费和临时安顿补贴费应按城市市政府的有关规定执行。对于因拆迁人的责任延长过渡期限的，对此拆迁人除应承担违约责任外，还应当自逾期之日起增长临时安顿补贴费。四、拆迁安顿协议的安顿面积、地点、楼层、还建结算纠纷的解决拆迁安顿协议的双方当事人应严格按照协议的约定来履行，对于拆迁人在复建房建设过