最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法.doc

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的理解与适用李玉明《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称<解释>)已于2003年6月1日起开始实施。该《解释》对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、适用惩罚性赔偿原则、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律做出了规定。笔者试图从该《解释》适用方面结合司法实践予以解读，以便使得广大的消费者和房地产专业人士有所认识。一、该《解释》调整的范围是商品房买卖合同纠纷，并非所有房屋买卖合同都适用《解释》调整该《解释》的名称是“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”，因此，《解释》的适用范围仅限于“商品房买卖合同纠纷案件”。商品房是指由房地产开发企业开发建设，建成后按照市场价格出售的住宅、写字楼和其他商业用房以及其他建筑物。商品房分为现房和预售商品房（也称期房）两种。其中现房是指已经过工程质量监督管理部门验收，并且取得质量合格证明文件，可以立即交付使用的商品房。预售商品房是指尚处于建设期内，不能立即交付使用的商品房。由于特殊的历史原因，我国目前存在着多种类型的房屋，如房地产开发企业建造的商品房、各级人民政府提供优惠条件建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等等。各种不同的房屋分别受不同法律政策调整，在现阶段经济适用房、房改房、集资房等房屋原则上不能自由买卖，其交易要受到国家政策的调整，比如需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售。而私有房屋的买卖与商品房买卖也有所不同，私有房屋买卖受《城市私有房屋管理条例》约束。《解释》第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”该《解释》的调整范围是商品房买卖合同行为，包括商品房预售和商品房现售。因而该司法解释适用的范围，是商品房买卖过程中的商品房期房预售合同和商品房买卖中的商品房现房销售合同纠纷。商品房买卖合同的出卖人是商品房开发企业；而买受人是支付价款取得商品房所有权的自然人和法人。《解释》第一条开宗明义地强调商品房买卖合同概念，具有重要的法律意义。首先，明确了商品房买卖合同属于我国《合同法》分则规定的买卖合同的一种，应当适用买卖合同的法律规定来规范。买卖合同在法理上属于典型的诺成合同而不是要物合同，这就从理论上阐释了商品房预售合同成立的必然性；同时解决了认购、订购、预订、分期付款、交付使用等房地产交易中经常遇到一系列实际问题的学理根据；其次，明确商品房买卖合同的标的是商品房而不是其他类型的房屋，这既有利于说明商品房与其他多种类型房屋的区别，又强调了成为买卖合同标的物的商品房一旦特定化，商品房买卖合同就是特定物买卖，而不是种类物买卖。这为解决房地产市场上出现的商品房买卖合同签订以后，出卖人又与第三人另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋，人民法院可以根据买受人的请求判令出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效奠定了基础。二、房地产开发企业出售期房时没有取得《商品房预售许可证》，只要在起诉之前已经补办完成，商品房预售合同有效；购房人以房地产开发企业没有办理登记备案手续为理由，要求认定合同无效的，法院不予支持。商品房预售，即俗称的“卖期房”或者“卖楼花”。是指房地产开发企业（出卖人）将正在建设中的房屋预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和建设部《城市商品房预售管理办法》的有关规定，我国实行商品房预售许可制度和商品房预售合同登记备案管理。即：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业（出卖人或者预售人）进行商品房预售，应当向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。并且要求商品房预售人应当与承购人签订商品房预售合同。预售人在签约之日起30日内，持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。在实践中，经常遇到房地产开发企业（预售人或者出卖人）没有取得《商品房预售许可证》，擅自出售期房或“卖楼花”，收受承购人定金或者房价款的行为。也常见房地产开发企业签订商品房预售合同，而没有按照规定到县级以上人民政府房地产开发主管部门和土地管理部门办理登记备案手续的情况。因此，实践中经常发生买卖双方对商品房预售合同是否有效产生分歧。《解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认