天大17春《房地产估价》在线作业二.doc

2017秋17春天大《房地产估价》在线作业二一、单选题（共40道试题，共100分。）1.某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为（）万元。A.23.75B.24C.23D.23.69正确答案：1.2.同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。A.正确B.错误正确答案：1.3.若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（）。A.78％B.85％C.117％D.150％正确答案：1.4.甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5；乙土地的楼面地价1500元／平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有()。A.甲等于乙B.甲大于乙C.甲小于乙D.难以判断正确答案：1.5.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。A.正确B.错误正确答案：1.6.以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是（）。A.普通商品住房和经济适用住房B.宾馆与写字楼C.普通住宅及其配套的娱乐房地产D.城市地铁和城市公交正确答案：1.7.收益法公式V=a／r成立的条件是（）。A.a每年不变，年期有限，r每年不变且大于零B.a每年变化，年期有限，r每年不变且大于零C.a每年不变，年期无限，r每年不变且大于零D.a每年不变，年期有限，r每年变化且大于零正确答案：1.8.评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会()。A.越高B.越低C.不变D.符合客观实际正确答案：1.9.某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为（）。A.2005年8月16日B.2005年12月15日C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天正确答案：1.10.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格正确答案：1.11.商业经营的房地产，其净收益为（）。A.商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润B.商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润－投资利息C.商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－投资利息D.商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－商业利润－投资利息正确答案：1.12.某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00正确答案：1.13.交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。A.正确B.错误正确答案：1.14.（）是防范估价风险的最后一道防线。A.估价师声明B.估价的假设和限制条件C.审核估价报告D.估价报告应用有效期正确答案：1.15.楼面地价＝（）÷建筑容积率。A.建筑层数B.建筑覆盖率C.绿地率D.土地单价正确答案：1.16.基本完好房的成新度一般为（）。A.十成新B.九到十成新C.六到七成新D.七到十成新正确答案：1.17.收益还原法又称承包商法。A.正确B.错误正确答案：1.18.采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）。A.资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠B.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠C.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠D.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠正确答案：1.19.运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有（）。A.交易双方有经济关系B.会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性C.房屋结构类型确认的正确与否D.房屋买卖价格的准确性正确答案：1.20.路线价法估价的第二个步骤为()A.设定标准深度B.求取路线价C.编制深度百分率表D.划分路线价区段正确答案：1.21.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）