房产估价师考试单选题练习及答案_1.docx

房产估价师考试单选题练习及答案2017房产估价师考试单选题练习及答案1、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为()元/平方米A.2390B.2410C.2430D.2450答案：B解析：逐年上涨额的平均数d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，1999年的价格=910+300*5=2410元/平方米2、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率()A.等于报酬率B.大于报酬率C.小于报酬率D.无法知道答案：A解析：根据V=A/Y，与V=A/R可知Y=R。3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为()%A.6B.6.9C.8.8D.9答案：B解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%4、与报酬率性质不同的名词有()A.利息率B.折现率C.内部收益率D.空置率答案：D解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。5、基本完好房的成新率为()A.十、九成新B.九、八成新C.八、七成新D.七、六成新答案：D解析：房屋新旧程度的判定标准是：1)完好房：十、九、八成;2)基本完好房：七、六成;3)一般损坏房：五、四成;4)严重损坏房及危险房：三成以下。6、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示()。A、价格B、常数C、价格变动率D、时间答案：D7、在市场法中，土地使用权年限调整属于()调整。A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况答案：A8、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为()。A、9B、13.5C、15D、18答案：D解析：2000/(2000+1000)*27=18米9、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用()。A、类似写字楼的客观收益B、市场比较法C、该写字楼的实际收益D、无法估算答案：A解析：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。10、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应()。A、取三者的平均值B、取三者的中间值C、任选其中之一D、在三者的基础上综合分析决定答案：D解析：如果结果差别很大的话，不能简单地采用A、B、C方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。11、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是()。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间答案：B12、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元。A.245B.275C.315D.345答案：D13、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为()万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00答案：D14、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为()。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%答案：B15、某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是()元/㎡A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77答案：C16、某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。当地有电梯的'类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元