御阳花园策划书样本.doc

御阳花园策划书项目分析（一）项目概况位置项目位于某市大营坡地区，筑新路北段，第二十三中学对面，紧邻百花山农贸市场，距新建大营坡立交桥50米。项目技术指标用地面积：32738m2会所：1200m2总建筑面积：51860m2幼儿园：650m2建筑密度：27.2%停车场：4700m2容积率：1.6绿化率：35%3、周边设施学校：紧邻北郊小学及二十三中，距实验小学、某市六中、财校、医学院仅5分钟车程菜场：百花山农贸市场、贵乌农贸市场医院：距市五医200米、距医学院700米酒店：神奇假日酒店、神奇星岛酒店超市：距思君超市约800米银行：中华人民共和国银行及中华人民共和国建设银行皆邻近本项目邮局：贵乌北邮局距项目200米交通：7路、9路、64路、67路、70路、73路、76路、82路4、区域综析项目地理位置紧邻外环线，属城乡结合部，周边无重工业，无污染源，空气质量上乘。且背靠狮子山上千亩郁郁葱葱环保林木，无形中又为项目提供了绝佳自然观赏景观及取之不竭自然空气资源。大营坡地区经历了几十年沧桑，无论人文环境还是周边设施都发生了很大变化。一片片老旧老房被拆除，一幢幢精品住宅在涌现，星级酒店、大型交易市场均定址其中。在市政支持下，扩建道路，架设立交，好像一夜之间整个大营坡变了个样。居住人口数字不断地上升，在建住宅项目不断增多，当前它已成为某市民此后几年投资置业热点。因而，本项目只要在初期策划、工程进度及质量、入市形象及时间上把好关，做好充分准备，在当前地产形势较佳前提下必能获得满意成果。（二）项目机会点1、市场有空间某市，作为大西南开发前沿，在国家提供有利政策前提下，市场对具备特色，综合素质较高精品社区有较强承办力。随着人们生活水平提高，对居住质量规定也在不断扩大，面向她们而建讲求整体规划，理念设计，功能配套较完善崇高住宅社区，将有一种持续成长市场空间。2、有策划前置观念诸多发展商是在项目建起来后才想到销售，销售不畅才想到促销，促销未果而想到整体策划，也有发展商开盘前有整体规划，但开盘后策划理念贯彻实行不到位，致使项目虎头蛇尾，市场中烂尾楼众多，而贵司目光敏锐，注意到“凡事预则立”，从各方面整合社会精英资源，贯彻如一，使项目有放矢，自然先机在握。某市房地产宏观市场分析（一）某市房地产发展分析某市房地产面临前所未有发展良机，与全国许多都市相比，某市房地产业形势始终较好，前几年空置房比例在15%左右，近几年空置率始终较低，这与国家支持房地产业发展政策逐渐完善关于，也与百姓住房消费观念加强和房改进一步，住房信贷投入增长，开放住房二级市场，减免某些税费等有很大关系。某市房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势，特别是中心区房价，高层多层升幅不同，多层升幅更大，究其因素，由于市区土地供应减少而使市区商品房（特别多层）供应相对减少，因而市区房价上扬在所难免。市民应变化过去那种不肯离开中心区居住观念，目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全住宅社区转移。当前交通道路又有了很大改观，老百姓住房投资升值保值观念加强，会有更多市民将余钱投向房地产，从这个角度上看，后来筑城楼市将会浮现新发展势头。（二）贵州将推动住宅产业化贵州属联合国土地警戒线如下省份，而住宅又多是砖混构造，为什么？由于便宜，这就很矛盾。按市场物以稀为贵原则，土地稀缺必然成果是砖价格应较高，住宅产业化推动就要“纠正”这种错误。住宅产业化推动，事实上是在告诉公司如何看市场问题。例如说，出台以经济合用房建设为重点政策，事实上是告诉开发商当前市场需求中，中低水平消费仍是主流。住宅产业化推动涉及面还很广，各地实际状况，也有差别，但一方面应当强调是观念更新。据理解，许多省份在机构改革中，已故意增设省级中心。住宅产业推动是一种过程，也是一种必然发展趋势。（三）某市房地产郊区化发展成为趋势随着某市两城区旧城改造基本完毕，市中心区土地资源越来越稀缺，特别是今年市政府严格控制市区土地确批租，使市中心土地供应更趋紧张。与此同步，国家取消福利实物分房；实行住房分派货币化；增长住房信贷投入；开放住房二级市场；减免某些税费等一系列办法，极大地提高了群众购买住房积极性，住房开始成为人们最大消费。面对这一市场局面，开发商们跃跃欲试。深圳、广州等地诸多房地产商“抢摊某市”已成为共识。在当前市中心土地供应十分紧缺状况下，开发商们开始把目光投向郊区地带：小河一带、花溪一带、金阳社区等。城乡结合地带：省政府背后小关一带，贵钢至二戈寨沿线，二桥至贵工一带，大营坡至茶店一带等。这些昔日不被看好土地资源纷纷升值，一块土地，好几家房开公公司“较劲”，市郊房地产开发“行情”看涨已成为不争事实。以中天花园、榕筑花园等为代表城郊物业，以一种城郊结合，绿色和自然环境为重要特性，倡导回归自然，脱离都市喧嚣，通过绿色环境和整体平面规划重要内容及人性化“以人为本”为卖点突