住宅建安成本限额设计指标.ppt

我们在建安成本上存在哪些浪费？市场设计公司精细设计能力低，施工图存在成本浪费：结构成本中钢筋、砼含量指标存在浪费；地下室车位面积没有有效控制；在门窗、外立面、公共区域装修、机电、室外园林方面等客户品质敏感点缺乏系统性的质量成本分析工具。在市场上升时期，习惯了通过提高产品配置标准得到销售高溢价，建安成本与售价、产品线尚未形成匹配性管理对应关系，存在“高品质=高配置”、“高品质=高成本”的理解误区。在市场下行时期，要重新检讨建安成本与客户关注重点的匹配度，避免过高配置出现营销失灵：外立面高配置-开大窗、多线条、高档外墙装饰；公共区域高配置-电梯厅高标准装修户内高品质-高层高、豪华装修设计变更较多。规模效益未得到有效发挥：产品标准化程度不高；管理标准化尚未成熟；战略采购和集中采购组织能力不强。我们在建安成本上存在哪些波动？各大区、各城市公司成本、招采管理水平高低不一。住宅技术含量指标离散度存在很大波动，离散度在2倍左右；项目目标成本、动态成本、最终结算成本波动大。我们在建安成本上存在哪些僵化？一些单位过度依赖工程造价咨询机构，自身专业能力不足：无图不能测算目标成本，造成目标成本管理滞后；建安成本目标测算不准确，存在反复调整及调整比例大的现状；动态成本管理不及时，变更签证率高；竣工结算争议大、结算周期长，最终成本超目标成本比例高。缺乏与分供商双赢合作机制，对低价中标高价索赔缺乏约束不得不结算让步；停留在项目层级的招标比例偏大，战略采购、集中采购度不高。2、如何实现精益管理产品标准3、住宅建安成本二级指标建设规划成本限额指标必须与设计密切结合，基于住宅设计标准化V1.0的推广和V2.0的工作开展，成本管理控制二级指标按三个阶段完成：第一阶段：V1.0版以控制非敏感性项目设计指标为主，本着“客户敏感度低、影响成本大、离散度大、易控制、好执行”的原则,确定了六类九项指标（详见后续内容），以“去除无效成本和标杆导向”原则设置限额设计指标，以“全过程控制”原则进行成本对标，成果文件已于5月7日正式下发。V1.0版六类9项技术指标：第二阶段：V2.0版结合住宅产品线，针对与项目定位有关的外饰面、外门窗、大堂装修、电梯厅装修、入户门、园林景观、电梯选型及轿厢配置等七项客户敏感性项目，在大区内进行标准化配置，通过战略采购、多大区联合集中采购、大区集中采购等多层级，最大程度地发挥规划成本效益。成本限额设计指标V2.0与产品线V2.0研究工作完成融合，已于4月23日启动。V2.0经济指标成本敏感度分析第三阶段：V3.0版以室内精装修为主，体现增值服务特色，确定不同档次、不同成本指标下的精装修产品标准，通过战略采购、多大区联合集中采购、大区集中采购等多层级，最大程度地发挥规划成本效益。通过V1.0、V2.0、V3.0的成本二级指标建立，基本控制了建安成本90%以上的成本结构，将大大提升我司的建安成本管理水平。华润：1、标准层窗地比2、标准层墙地比3、标准层层高4、标准层钢筋含量5、标准层混凝土含量6、地下车位平均面积7、地下室层高8、地下室钢筋含量9、地下室混凝土含量1、专题小组由工程管理部、设计管理部、十个大区成本、设计负责人共同组成25人的工作小组。组长：燕现军、郭晓东副组长：王丽、丁芳成员：房玉昆、王辉宏、王瑄、王大开、卞宇、徐勇张灯、马静、胡传昶、陈建华、黄剑锋、赵炜富丽、胡勇、刘晖、江经纬、张传奇、贾徐晨熊军、任密、张霄剑2、工作分工工程管理部：（1）整体工作统筹协调；（2）建安成本控制指标（V1.0）版指令性文件编制，包括指标定义、计算公式、计算范围、控制时点和流程；（3）统计典型项目现状指标；（4）钢筋、混凝土含量专题研究。设计管理部：（1）确定典型项目清单，协调各大区提供图纸电子版；（2）整合各大区标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；（3）专人跟踪各大区的专题研究。2、工作分工辽宁省公司：城市改善、郊区改善标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；北京大区：城市品质（北方）、城郊品质（北方）标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；江苏省公司：城郊品质（南方）标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；上海大区：城市品质（南方）标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；武汉大区：地下室层高、地下车位平均面积专题研究。成都大区：城市改善、城郊改善（南方）标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；深圳大区：万象高端标准层层高、窗地比、墙地比专题研究；三.住宅建安成本限额设计指标V1.0研究选取原则：客户不敏感离散度大影响成本大易控制好执行标准层层高地下车位平均面积地下室层高标准层混凝土含量标准层钢筋含量标准层窗地比标准层墙地比地下室混凝土含量地下室钢筋含量指标定义：1、成本计量面积（S）：结构楼板覆盖面积，包含凸窗、空调板的水平投影面积2、标准层：建筑单体中建筑平面布置相同的