项目人防车位租售方案分析样本.doc

大溪地项目人防车位租售方案分析项目车位综述本项目1#楼、3#楼、4#楼共有160个人防车位，地下车位(库)属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，严禁开发商销售。依据《中国人民防空法》第五条和<<福建省人民防空条例>>第十八条要求谁投资谁受益标准，该车位属于不可销售部分，意味着，在未来处理过程中，这些车位只能依靠租金来取得收益。同安房地产是在这几年才得到长足发展，因为原先道路计划，小区建筑过程中，并不重视车辆有序管理造成现在同安交通管理部门对于机动车辆管理较为松散，造成较多车辆随意无序停放，车主对于车辆车位管理无意识，很多车位处于空置状态，对本项目标人防车位租售造成一定影响。但因为车位在本项目计划中配比较少，属于较稀缺产品，而且本项目定位高端，购房者多为机关或企业领导阶层，有车百分比大，对和车位需求较高，所以，未来入住后未来没有购置车位业主为了安置私家车，肯定会以租赁方法来取得车位使用权。车位租金计算依据前期市场调查，现在同安房地产市场上并无出现将人防车位出租或变相出售案例可供参考。在项目周围已经交房项目中，中介挂牌芸溪公园车位出租，租赁报价250元/个.月，古庄新城一期车位出租，租赁报价200元/个.月，综合这两个项目标优劣点和本项目车位较稀缺特点后得出未来本项目标人防车位租金在280元/个.月。收益法计算租赁租金：收益法是利用合适资本化率，将预期估价对象房地产未来各期（通常为年）正常纯收益折算到估价时点上现值，求其之和得出估价对象客观、合理价格。计算公式为：（所选择公式前提条件是：年净收益a每十二个月不变；综合资本化率r每十二个月不变且大于零；n为未来可获收益年限）,具体测算以下：收益价格组成内容价格备注（元／个）（一）年净收益a1.年有效毛收入3192①×②①年潜在毛收入3360类似车位租金为280元／月②年有效租金收入率0.95（二）综合资本化率r0.0714r＝1＋21.安全利率0.0414选择中国人民银行公布十二个月定时存款年利率4.14%为安全利率2.风险调整值0.03依据现在经济现实状况及未来估计确定为3.00%（三）未来可获收益年限n47年估计可收益年限47年（四）未来可获收益价格VB＋L￥48,827.77收益价格（元/个）48828成本法计算人防车位成本人防车位投入成本包含8476平米建造成本，故人防车位资产价值V=建安成本2200元/平方米（因为人防用地作为本项目用地不计入建筑面积，）每个人防车位占地面积53平方米每个人防车位投入成本为2200*53=116600元/个结论提议上两种方法评定人防车位资产价值所得结果差距比较大，这和人防车位这种国家防设施收益性不强特征相关。所以，经过对两种评定方法结果比较，因为两种方法结果相差较远，故此次评定选择成本法评定值权值30%，收益还原法评定值权值70%，确定最终估价结果，即：评定方法单位价格(元/m2)权值平均单价(元/m2)成本法11660030%69160收益法4882870%依据上述分析，本企业提议对于项目人防车位采取无产权长久租赁模式，一次性收取租金，提议人防车位租金为70000元/个。2、销售方案提议销售方案提议一：单独进行人防车位使用权租赁销售对象：已购1#、3#、4#业主销售价格：7万元/位销售方案提议二：买房送地产车位使用权凡购置1#、3#、4#用户，开发商无偿赠予地下车位使用权，优惠幅度依据用户购置产品不一样而有差异。二房用户赠予，相当于优惠用户2万元三房用户赠予20年，相当于优惠用户4万元楼中楼用户赠予40年，相当于优惠用户7万元人防车位使用权销售合作范本详见附件。鉴于现在销售市场较为冷清，提议对前期已购用户则实施“方案一”；对以后购置大溪地单元业主推荐“方案二”，以促进项目标销售。3、销售方法因为车位销售对象关键是业主，所以我们将车位销售方案确定后，开始通知业主，具体通知方法，提议采取短信群发形式通知。其优势在于，快速直效，价格低廉。时间工作内容备注即日起至9.30短信+电话，通知业主信息传达10.1起发售组织用户团购无车位业主优先购置“大溪地”项目组-9-18筼筜东区·大溪地车位租赁协议范本甲方：厦门筼筜东区联合房地产开发（以下简称甲方）地址：同安区环城西路983号邮码：361100乙方：（以下简称乙方）地址：邮码：361000电话：依据“”《商品房买卖协议》补充协议第十一条：“独立会所产权归全体业主全部；架空层内健身房、乒乓球馆、小超市、棋牌室产权归出卖人全部，7#楼北侧半地下停车位使用权归出卖人全部；地下室、地下车位等未计入公共部位和公共房屋分摊建筑面积建筑物、含有使用功效建筑空间和兼做人防功效地下停车位全部权、使用权、收益权和处理权等全部属于出卖人全部”甲方和购房业主约定，甲乙双方就乙方租用甲方投资开发建设“****”商品房项目车位