专项方案设计任务计划书商业.doc

杭州XXX商业项目建筑方案设计任务书7月7日1.项目介绍1.1项目概述本项目在杭州市江干区九堡关键地段，北距九堡客运中心直线距离约1公里，东临杭乔路，北临下沙路（城市快速路），西侧和南侧为计划路，南侧为新建住宅小区。周围交通便捷、路网通畅、住宅林立，项目计划总建筑面积约9万平方米，为集商业、办公和酒店为一体小区商业综合体。1.2设计指标1计划用途：商业办公用地2建筑容积率：≤2.53建筑密度：≤40%（以最终政府批复为准）4绿地率：20%（以最终政府批复为准）5建筑限高：≤55米6建筑用地面积：0平方米；地上总建筑面积：50600平方米，地下建筑面积约40000平方米（地下2层），总建筑面积约90000平方米。2.项目定位及方案阶段设计要求2.1整体定位本项目依靠周围密集住宅小区和九堡客运中心商业消费人流、办公人流和商旅客群，定位为集商业、办公和酒店为一体小区型商业综合体。2.2物业类型配比及分物业定位本项目由商业、办公和酒店三部分组成。商业地上建筑面积约3.1万平方米（4层），地下建筑面积约3.8万平方米（地下2层）；办公建筑面积约1万平方米；酒店建筑面积约9千平方米。地下设置2层，B1层以超市为主，B1层剩下部分和B2层为车库、车道和设备用房等，尽可能降低设置人防面积。汽车泊位和自行车位尽可能满足杭州市相关规范。2.2.1商业定位现在地块周围住宅林立，已形成稳定消费客流，但商业消费气氛缺乏。本项目将满足区域人群对于集零售、餐饮和休闲娱乐体验型商业消费需求，集中面向家庭消费。建立专题概念，以建筑造型、立面、内装饰等手段，树立鲜明特色和现代商业形象，令项目含有活力、精巧独有魅力。商业档次定位为中偏高商业品牌，以中等品牌为主。2.2.2办公定位面向小型创业型企业，以购置自用为主，兼顾投资。设计产品应有利于销售，对户型进行合理分割。2.2.3酒店定位面向白领和商旅人群消费需求，定位为经济实用、洁净便捷、性价比高精品酒店。2.3设计关键点2.3.1整体布局及交通组织地块北侧为绿化带，东侧为项目主展示面和人流进入口，西侧为项目二期，南侧为住宅区，在计划中应结合四至不一样特点，合理布局，关键提升展示效果和有效吸引人流，形成良好可视性和可达性，营造“场所感”，给人独特体验。项目车流关键经过东侧杭乔路进到本项目，再从南侧和北侧道路进入地下车库，在项目周围形成车流环道。人流关键经过项目东侧进入。结合整体交通组织，考虑出租车落客点。处理好酒店、办公和商业之间关系，在空间造型、立面关系和平面关系上进行统一考虑，确保商业空间完整性和相对独立性，降低酒店、办公大堂和关键筒对商业布局负面影响；酒店和办公应有独立出入口，并跟商业出入口分开，预防商业人流干扰。项目整体格局可分为三类物业，经过在地块中心露天广场及十字路口将项目划为不均分、大小错落四大致块。内街商业动线采取十字型动线，项目建筑落地面积约8000平米，故东北体块建筑落地面积约1800平米（1-4层为商业），主楼为酒店；东南体块建筑落地面积约1200平米（1-4层商业，如商业面积不足亦可考虑五层商业）；西北体块建筑落地面积约3000平米（1-4层为商业，其中4层为电影城）；西南体块建筑落地面积约平米（1-4层为商业），主楼为办公（标准层约1200平米）。四个商业体块在2-4层经过连廊进行连接，导通人流。地下室设计应结合消防分区，人防分区及防烟分区设置，综合考虑各类机房位置安排，管线管井合理走向、标高设计及布局，和车道设置，充足利用和优化地下室空间。东南角红线内建筑外围设置下沉广场，增加B1层商业可视性。西侧中间设置下沉广场，未来衔接二期人流。2.3.2建筑风格及造型总体要求为现代风格，应结合项目定位统一考虑。建筑设计要有创意，在建筑造型、立面、景观小品、内部空间等方面需更多表现出独特设计理念。要在建筑设计中适度表现“绿色概念”。立面设计要求满足杭州市建筑玻璃幕墙使用相关要求，造型和立面设计要求结构技术合理稳妥，工程造价适中，并易于维护。考虑到对周围住宅光污染问题，玻璃幕墙面积不宜过大。2.3.3绿化景观设置标志性景观，形成参与性和互动性，方便有效吸引和积聚人群，提升东侧沿街面商业价值，拉近和人行道距离，并方便行人进入商业。人行道和商业之间道路应直接、便捷，不宜有过多迂回。景观尽可能避免对商业可视性和互动性产生负面影响。2.4各类物业设计关键点2.4.1商业部分2.4.1.1交通组织商业东侧道路为商业主出入口，设计上应醒目、突出，含有较强可识别性。西侧设置和二期衔接主出入口，中心设置广场及十字道路集聚和引入人流，形成更多街铺。商业货流和其它车流、人流应尽可能保持相正确独立性，降低对其相互间干扰影响。电影院、KTV等业态在1F设置独立出入口和配置靠外可独立使用