xx公寓物业管理技术方案.doc

27/27XX公寓物业管理方案第一章物业管理要点项目简介：xx公寓坐落于xxx，小区总面积23510平方米，共有1幢高楼、3幢多层住宅，总户数217户，现已入住210户（面积22728平方米）。停车位除了一定比例的地面停车外，集中安排了地下停车场。小区现有管理处主任一名，管理员一名，秩序维护员五名，清洁工两名，水电工一名，绿化工一名。二、日常管理工作一、秩序管理服务因小区共有3个出入口，1幢1单元旁为小区主进出口设有保安岗亭有保安24小时值班，2好楼财税大厅及3好楼旁为小区次出入口于早上6点开，晚上6点关闭。因小区进出口多管理难度大如要进行车辆管理就必须增加秩序维护人员。1.秩序管理服务内容1.1小区基本实行封闭式管理；1.2实行24小时值班及巡逻制度；1.3执行小区内安全巡查，做好防火防盗安全防范工作及巡查时协助记录维修事项，如：照明、漏水等；1.4结合小区特点，制订安全防范措施；1.5进出小区各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行；1.6小区停车有专人疏导，管理有序，排列整齐；1.7非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁；1.8危及人身安全处设有明显标志和防范措施。1.9及时处理小区内各突发事件，必要时疏散人员，及时汇报物业管理部门并做好记录；1.10检查小区设施是否完好；1.11负责停车场区域的巡查、管理，保证车道畅通，设备、工具装卸区的车辆、人员管理；1.12检查进口设备、工具及非开放时段进出人员的凭证，负责人员登记工作；1.13监督小区内装修项目的施工，装修人员的出入登记，装修工具物料的出入登记。2.门岗服务2.1门岗值岗时要认真、负责，在管理区域门岗实行24小时立岗秩序管理服务；2.2在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；2.3立岗姿势端正，面带微笑行注目礼，热情回答询问，禁止与他人闲聊。2.4外来人员进出管理2.4.1装修施工人员应到管理处办理手续，经核对身份后佩带《施工人员出入证》，方可进入管理区域，离开管理区域应交回《施工人员出入证》；2.4.2对装修施工人员进出状况，每天下午5：00核对一次，保证人、卡数量相符；2.4.3非开放时外来人员，应到秩序管理服务处办理手续，佩带《临时出入证》，方可进入管理区域。2.5物品进出管理2.5.1非开放时大件物品应凭业主签发的出门证，经核对物品名称、数量准确无误后，方可放行；2.5.2进入管理区域的装修材料或货物在指定地点卸货。2.6机动车辆进出、停放管理2.6.1对机动车进出管理域区实行出入证制度、登记制度和收费制度，禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的车辆进入管理区域。2.6.2外来车辆谢绝进入管理区域。2.6.3地面停车场车辆停放有序，并做好车辆状况检查，发现漏油、破损等缺陷立即提示车主，并向管理处报告，做好记录。2.7地下车库管理2.7.1车辆凭管理处所发《停车证》进出车库；2.7.2无《停车证》车辆，应经管理处同意后方可进车库，但不得占用业户车位；2.7.3督促进车库车辆遵守车库内禁令标志，不得在车库内学习驾驶和洗车；2.7.4保持车库及车库出入口清洁、通畅；2.7.5经常到车库内巡视，发现问题应作好记录并向小区管理处主任报告；2.7.6车库内发生事故应保持现场，立即向管理处报告。2.7.7便民服务遇业主携带重物需帮助时，请业主将重物暂放在指定点，用对讲机通知巡视岗为业主提供搬运服务；3.巡岗服务3.1管理区内实行全年365天24小时全天候秩序管理巡视服务，确保每2小时巡遍全部公共区域。3.2区内巡视3.2.1巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、笔和巡视记录表，并随身携带装小件垃圾的塑料袋；3.2.2巡视内容：走道清洁，公共场所、照明、消火栓、机房、门、窗、装修现场等；3.2.3按秩序管理服务处指定的巡视路线巡逻，巡视记录中应记载发现情况及时间。3.2.4客户需要帮助时，应及时提供服务或通知有关人员到场处理；3.2.5发现可疑的人和异常的事、物，通过对讲机及时报告，并迅速查明情况，严密监视；3.2.6发现装修违规情况，立即向客户指出，及时阻止，并报告管理处做出相应处理；3.2.7遇紧急情况，按《应急预案》执行；3.2.8巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近的垃圾箱内；发现灯熄灭、水管及阀门漏水、煤气管漏气等，应及时通知设备人员修复；3.2.9巡视结束后，交接巡视器材；3.3夜间巡视3.3.1夜间巡视的路线应经常变化；3.3.2巡视时注意扶梯、走廊、电表房及通道等，确认有无可疑人物藏匿于其内；3.3.3若发现可疑人物，须立刻报警并封锁各个出入口，进行处理；3.4突发事件的处理为应对突发事件，按指定的应急预案作业，平时应定期参加演练。3.5发生火警3.5.1立即用对讲机通知管理处采取必要的紧急措施或直拨火警电话119；3.5.2通知火灾