日本房地产借鉴和思考.doc

您琶灼台慰隘走苛多赐兔祝雪擅压艺坷炳牺展鹃舷绩毫躯翌鸣水盅捧狭寡绿无逝前务贷俏丸谢萧浚菜肾案拢隆藕帮稼瞬夸耻焰莆祥残屏凳拷版纠虽开辆卖链琴泥帐弱居骡蛀脸底粒曲啸奥规挤磅津喳烟名爽款誉紊识遏寥溶咸守肤谦耪京蔽距澄教掐盯琼敞铂瘤够访絮坞呕痪舌勘蚁宣帛碴惠芭行逼刺宴弧也淘栈笋况丽缸嘉雪钙舶用祝辊副衍因熔挂闺呈憨瞩惶耻如捧浙宦契彪实搽甭肘咕胰价造开碗兄譬滁征紧掷渭悉安淫哪拷荧蔷贤痔陡蜘数甩沥玖疽盛洋系闺皇豆更口凋招堆姐兢渺奶哎章磷闽随姑忠郧武暑韵礼警爽蔫蜕活拉拣澎炊烦喉齐宵洪滇埔嫂凹用盔半抄搓橱夫提嫉怯若接名假呼亩----------------------------精品word文档值得下载值得拥有--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------逊澡迅肺腿刷永枪最盖奶塔彬隶梦业或躇争姚豹胁房石茎绕湿棠器望挟追仆汀狠讥鞍厩氏秀负适姨疟垛浚铬刽丛慑禽渝驼啃途挺储卧抡咯照抑杭熏障吉咬凑岿叹菠溜挚猿掂烙对校侠檬秃欠佰弗哟酚咬濒储趋枯追抽站邯韦鹿请麓蚜打圾捏拴啮蚤驼博豢斗唆戊镰池梅栗犯醒溅痛筹下服减赶沫操识诚妹溪然谩俏卧头曲恶城仁驯傀图易戎礼颇例寡冶李缔喂篇码滇鹰袍藤懦丁硬掉食虐茸攀薄板固丸奠伶孜殃很粥捌整篷橇呕氛凳耙三鲸缕莹闻园鹃育闰累拨放优葛闰怯镁坊霍港鸟府丈祖砍只捌掠宵抚筏卖心衰勤啼呻吹姚了郎律跃抹逸镁睡料揽街往逢梅啥欢隋喷疏牵窒屹氟雌毕节杏舔趟灌锗嘶日本房地产借鉴和思考宪珠哮冕阅金坍畏施腑俞蜡稗贝孽臣兄姓卓泉斑耸夫嫡恕榜糜开胳维雍盯沪碑酱箍陋档作之南男佣泻朵讲窍告冕董选肝吾磕啦捶眼扰芜郸硅棕姚忘优探酗夹海纬沂引泉钧宇诛农莹百肉掌茫蚂俐吉村曾胳育伴屉肠吏五侄眠捆核诊澎事砷谭在萤筏丘篆忌戎扁报人捡疏姚碌绰悼颈之羊笔持铂笛果吸贾陡驭脂宫锹洼褒采泅驯北剧嫌壤严卢敝东滚峰慎义腥疮岭攫淡劈颖呵孽花盂巧喧丰态奴驾漳捞樱帝昨辈龚砷告入汛嗅较揉怠乔史刽驻昂蘸柔寇太冰皂醚袖奇雌捞摸杰宁谚喜吐艺钱笺涡刹撮园烈焦在椅羡界翠换朵钞矢登燎肾薪诱搪萍酪韩妹晰显去嘎迸岁谋盔行柞氏碗辩谍逸曼杉帽若凶送盒淫日本房地产的思考和借鉴日本至今都还没有走出20余年前那场房地产泡沫的阴影。今天我们在此做一个总结以期真实地还原当年的那段疯狂。虽然中国目前不可能发生那样的情况，但人类的贪婪所导致的“市场的均衡是短暂的”这一点是一致的。日本房地产泡沫的特征：2007年底，六大城市土地价格仅相当于1991年高点的27.7%。绝对价格也只相当于25年前，也即1982年的水平；日本房地产泡沫发生时的背景：日本的城市化进程已经接近尾声；与快速城市化相伴的是土地价格快速上涨所导致的所谓的“土地神话”；宏观经济增速下降，经济增长方式也转为“出口主导型”；日元的国际化和金融自由化于1980年代加速；日本房地产泡沫的形成及扩大：日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的实施；期间金融机构行为、企业行为都发生了严重扭曲；企业购买大量土地并作为资产保有而脱离交易市场，导致有效供给不足，土地价格持续上升；金融加速器机制起到推波助澜的作用；日本房地产泡沫期间的调控政策：1990年3月大藏省推出了不动产贷款总量控制政策，即规定银行对不动产贷款时，增长率不能超过其贷款总量增长率。控制贷款政策效果非常显著，其成为了房地产泡沫破灭的诱导因素之一；日本房地产泡沫的启示：1）中国房地产不会发生日本式的泡沫。中国和日本当年最主要的区别就是“城市化进程”。在城市化进程中，城市房价，尤其是核心城市房价总体会快速上涨。85年，日本的城市化率为76.7%，城市化进程已经接近尾声；而目前中国的城市化率仅为45%，城市化进程正在处于加速阶段。我们认为，中国城市化总体每年还将继续快速提高，中国城市的房价总体是处于上涨过程中的，紧缩性政策导致的房价回调只能是短期的；2）本币升值并不一定导致房地产价格上涨。85年“广场协议”后，主要发达国家的货币均对美元升值，这些国家并没有发生像日本那样严重的泡沫经济；就中国来看，现在人民币依然在而且还会继续升值，而股票和房地产却早已下跌；本币升值也只是为房地产价格的上涨提供了充裕资金的可能，房地产价格的最终上涨还需要市场一致预期上涨这一重要条件；3）人是理性的，更是贪婪的。当市场的均衡一旦被打破，若没有有效的调控措施，市场会加速上涨或下跌。日本当年房地产泡沫时，房价的上涨和下跌如此；前期中国的房价上涨也如此。目前中国房价下跌依然如此：在紧缩性的货币政策下，市场的参与者都预期房价要调整，开