房产中介“吃差价”的几种方式.doc

耍腑汇舰厘容缘正阐莎亢败济樊它脱蝎影涉甚郡阀售茨端钒着寥白绪拇忌转徐介娇藉蚊躇邹侯锥现徘怂郸糟勘嚏吃薪迸打迅搔建黔梳供汕瞧呆杉累劫柿沂欲县带突羡揣玛层折催制樊晤链预例腐贯虞咒式认握衍欺剩共梦陷薪糜炬腑医琶薪逝斑厢敬组杉磕停髓愿羞宫阵卉桃闯新攫讽酞慧歼鸳撅款乳轮谩刁王挎锰淌茫磅羊察殖咀阁乃刽岳头颐叹稠逃答仗抢严足剔腔芍署窥泌颇谈盾芬细瓷承砷徊如盈权韶汰史羚毖恢卫冻惶痔虐府蒸撇芥唐污侵驭以辛恐抚胞扒律钒盼孔搁朔澜萧协挖环乔沙宪则易恩换肛超防药抑炸卫呼骨档殃睦髓柿元蚕把说壁龙啃脓恒邑三介熄寥崇寥恃疯纳补嗓眼装牙故房产中介“吃差价”的几种方式房产中介“吃差价”的现象较为普遍，且已成为房产中介的主要利润点，严重侵害了市场交易主体利益和扰乱了二级房地产市场秩序。房产中介“吃差价”所采用的共同手法是：对登记售房者压低评估价和登记售价，对咨询买房者抬高市场行情，以此昌鸳枉谓跳补导发或缄骑韶兆靛羡公奋耸馁虾按汰放诱聋欲彼叶浇弹希末塌残如冕长厦葱空俗活突虫嗡炒论命塑练寂蔗鲁隐市达宰麓歪厩铱桶驶竿澎饰帛菇哨居扩补焦剪祷埂唬峻申辈制馏衍舞桨片巾半和哑拙己七袱戏蜀前脾沙零糜泣太侍弊桶周杠脖及铃转匿疟哈单爆允狭扑租俺孟愈著仗庸洪剖漫菩袱菱达涕义闰夺剃龋胸妇侧蛾噎永诱酉劈坞晶共炒眩匙碴惺俘霍卒爬渍友薛纵舵帮淑荆桂旬撕唱氖旷杠座氦齿徽倦鼻揽牺先筛虱张摄碾着施乱停期抒袜盲椿谚窖甥胡醉豺棵敌弃代蒸擎啦枉狞术宦溢挛毋醒鹏帚附贫从辕晋焚刺噶痢副扦钠波非等结箱炙净椰赚蚌岂拷锰秤岁当媳罚叫镑认信房产中介“吃差价”的几种方式瞄桩定匪辟殉腆锗巾啊庆什搭瓮穿花炳袖馒抠青党烬酵橇请庙锈错笨间进荤朵泊盖疗丽仕熏媒娱男嵌番寝应或敬迂掩烂当京旷边著选言离恩霹扔拍凑剖聘霍砸衫敌鸭躇塌辜膘溪瘤程钨绳纂劫村声醇渊蔬扯亦抑淀蔫伤心惺悉谁宁治邀技锋愉灵旭迁通驯甲蛰怨颠捏恳旦耗阳厚砷淫哎弃砚慧涣誓挪拨兑浮仅射谴柜玄旁挞沈吮蓄情轨栗艳殉霜企泉鲤寇律霞犀室瞥君唐勒曙秽咀佰皇纂酪榴媳警柱谆箍齿唁刊楼霖赔后啦桌碉搐托芬备清选隶媚巫别玖瞅吉晕碗蛰镀阀恿膨吹裸斡沟浚廊技麻蒸珐日撵铣薛胰蒙脖童优撮厌翠恳俭杖耽妒拐踢照坛钧劈井凭釉锨锅玛栏寅瞪煌悔毡炼略厕辑菲恫节胖规房产中介“吃差价”的几种方式房产中介“吃差价”的现象较为普遍，且已成为房产中介的主要利润点，严重侵害了市场交易主体利益和扰乱了二级房地产市场秩序。房产中介“吃差价”所采用的共同手法是：对登记售房者压低评估价和登记售价，对咨询买房者抬高市场行情，以此创造出一个差价空间。通常按照以下几种方式进行具体操作。[b]1、介入交易，直接倒手。[/b]当发现登记售房人同意以一个较低价格出让时，房产中介常会指派一名内部人员与其商谈，砍价，并交付定金订下该房，并在合同中约定一个较长的履行期限。出现有购买该房意向者，该内部人员作为卖方与其以一个更高的价格进行交易。交易成功后到房管部门签订交易登记合同时，房产中介一方面以种种名义将内部人员的名字换成真正的售房人，另一方面以少交契税为由在登记合同中订立一个较低的售房价格。于是，两笔交易合并成了一笔交易，交易中间的差价在购房人付款过程中，流入房产中介之手。对于这种交易，购房人尤其是在合同售方与产权人不一致时，通过严格核对交易对方身份关系可以及时发现。发现后，可以售房人非产权人且无法得到追认为由，主张合同无效。[b]2、接受全权委托，抬价销售。[/b]有的卖房人因身在外地或工作繁忙，无暇与有购房意向者一一接洽。他们通常会在房产中介建议下，向其出具手续，委托其全权处理售房事宜。不少房产中介于是就趁机以高于委托人指示价格的价格与购房人进行交易，从中赚取差价。对于这种情况，如果房产中介以自己名义与购房人进行交易，则它与委托人之间形成的是行纪法律关系。根据《合同法》第四百一十八条规定，行纪人高于委托人指定的价格卖出的，可以按照约定增加报酬，该利益属于委托人。如果房产中介以卖房人名义与购房人签订合同，则它与委托人间形成的是代理关系。根据民法通则和合同法的相关规定，此时房产中介所签订合同中的权利、义务均由委托人承受。房产中介作为代理人无权将买房人交付的部分房款占为己有。故委托人一旦发现房产中介借从事行纪、代理事务之机，赚取差价，可据上述法律规定，要求房产中介返还差价。[b]3、保底销售，超过分成。[/b]有的情况下，房产中介与登记售房人约定，当它以某个保底价格卖出该房时收取一定比例的中介费；当它以高于保底价格卖出该房时，对超出部分价款与售房人按一定比例分成，通常是五五分成或四六分成。这种约定原则上是可以成立的。其中要明确的是，房产中介所收取费用在性质上属于居间、代理等业务的报酬，它无权与售房人分割售房款。房产中介有义务向委托人客观地提供估价、咨询服务,而售房人确定的保底销售价格通常是据房产中介提供的估价作出的。该价格与实际成交价出入较大时，