旧城改造项目方案.doc

旧城改造项目方案目录第一章总论1一．项目背景11．项目名称12．承办单位概况13．可行性研究报告编制依据24．项目提出的理由和过程2二．旧城改造项目的必要性与重要性31．旧城改造项目的经济社会意义和重要性32．旧城改造项目的经济社会发展条件4三．旧城改造的目标和总体规划51．旧城改造的规划定位52．旧城改造的规划目标53．旧城改造的总体规划6四．项目概况61．项目区位62．主要开发建设条件83．项目开发建设方案8五．项目主要研究结论和技术经济指标91．项目市场研究的定位92．项目投入总资金和主要技术经济指标113．项目分析评价结论14六．问题与建议141．项目开发建设存在的主要问题142．实施建议15第二章市场分析17一．我国房地产市场态势分析171．房地产市场发展及当前主要问题172．存在问题的原因分析183．稳定房价的主要政策措施194．市场发展态势225．2006年及近期房地产政策和市场走向24二．武汉房地产市场态势分析271．武汉市经济与社会发展状况272．武汉的土地交易市场373．武汉市房地产市场基本情况394．武汉市房地产市场特点分析465．国家宏观调控政策对武汉房地产市场的影响476．武汉房地产市场政策影响因素的综合分析487．政策影响下的武汉房地产市场未来的演变趋势分析488．武汉房地产市场市场规模和供需状况的趋势分析499．武汉房地产市场发展态势分析50三．黄陂区和前川区域房地产市场态势分析541．黄陂区经济与社会发展状况542．前川街经济与社会发展状况593．房地产市场基本情况604．房地产市场特点分析615．房地产市场的发展时机626．重点竞争项目分析64四．项目SWOT分析661．项目SWOT分析分析表662．项目SWOT分析结论68五．项目市场定位691．项目定位依据692．物业定位703．项目命名704．项目目标顾客群定位715．项目价格定位71第三章旧城改造总体规划74一．现状概况741．区位742．用地及建筑743．交通及市政设施754．环境与景观75二．规划定位研究751．战略思考752．指导思想773．规划定位784．功能组成79三．概念性详细规划791．规划结构792．用地布局803．详细规划82第四章房屋拆迁和土地价格评估83一．旧城改造房屋拆迁调查831．房屋拆迁基本情况摸底调查832．房屋拆迁入户调查84二．房屋拆迁和土地整理出让模式分析841．旧城改造的房屋拆迁模式842．旧城改造的土地出让模式863．旧城改造的土地整理模式87三．旧城改造拆迁安置和土地整理出让方案881．房屋拆迁安置成本分析882．拆迁安置和土地整理出让方案研究883．拆迁安置和土地整理出让实施方案92四．旧城改造土地价格评估931．估价项目名称942．估价目的943．估价对象944．估价基准日945．估价日期956．地价定义957．估价依据958．估价原则969．估价方法9610．估价结果97第五章项目运行机制和市场运作模式100一．旧城改造项目运行机制研究1001．旧城改造项目的分类1002．旧城改造成片开发项目的运作模式研究1003．旧城改造项目的运行机制101二．旧城改造市场运作项目的运作模式1021．土地整体出让模式1022．土地分块出让模式1023．土地整体出让分块落实模式1034．模式对比和倾向性结论103第六章项目开发建设方案105一．项目主要技术经济指标105二．项目规划建设方案1061．基本要求1062．规划设计1073．住宅建筑设计1124．居住区环境设计1155．住宅装修设计1166．人防和消防设计117三．节能及新能源利用1171．围护结构节能1172．电气设备节能1183．新能源利用118四．环境及其保障1181．绿化1182．水压水质保障1193．生活垃圾收运处理1194．其它环境保护措施119五．物业管理智能化1201．基本配置1202．超前型配置121第七章项目组织122一．组织机构与人力资源配置1221．组织机构1222．人力资源配置123二．项目任务组织和工程招投标1241．项目实施的原则1242．工程招投标1243．营销工作的组织1274．物业管理工作的组织128第八章项目实施进度129一．项目建设开发周期129二．项目实施进度安排129三．项目实施进度表129第九章投资估算131一．建设投资估算1311．投资估算范围1312．投资估算编制依据1313．投资估算说明132二．项目投入总资金及分年投入计划1321．项目投入总资金1322．项目分年投资计划133第十章融资方案134一．项目资金来源1341．项目资本金筹措1342．项目债务资金筹措134二．融资方案分析1351．资金来源可靠性分析1352．融资结构分析1353．融资成本分析1354．融资风险分析135第十一章财务