我国房地产行业市场现状分析及趋势预计.docx

我国房地产行业市场现状分析及趋势预计提示：政策面的博弈和资金面的分歧是2018年影响行业预期波动的最关键要素。因此，对于2018年行政政策的判断和资金面的变化，1、短期：关注政策面博弈和资金面分歧政策面的博弈和资金面的分歧是2018年影响行业预期波动的最关键要素。因此，对于2018年行政政策的判断和资金面的变化，从整体政策而言，2018年调控方向在不同层级的城市将出现分化，而从资金层面上而言，行业将从2017年的“企业端松，居民端紧”的格局向“企业端紧、居民端松”过渡，从而形成供需两旺的格局。参考发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业深度分析与投资前景研究》库存是行业最重要的存量指标之一，直接影响着对市场和政策的预期。市场整体库存水平合理，落入中性区间，因此预计2018年土地供应会继续加大。不同维度下市场库存的情况，现阶段整体库存落在中性范围，而分城市来看，三四线城市库存去化速度明显加快，一二线城市受政策影调控影响，在2017年去化周期有所抬升。在整体库存趋于合理的情形下，2018年政策有望出现边际上松动，而不同层级的城市政策方向会出现分化。随着调控的深化，行政手段调控进入平稳期，一二线城市调控继续加码的概率不大，同时存在预售证和预售价格松动的可能；而随着三四线城市去库存的进程，部分三四线城市反而存在着政策加码的可能。预计2018年行业有望呈现“供需两旺”的格局。（1）从供应端来看，在严监管、降低杠杆的政策环境下，企业端融资呈现进一步收紧的态势，叠加2017年房企持续补库存，加大了开发商现金流的压力，将倒逼开发商加快库存去化速度，形成供应端“旺”的格局（2）从需求端来看，在一二线城市调控政策趋于平稳的预期下，前期抑制的需求有望逐步释放，同时预计2018年居民端整体信贷额度将向一二线城市倾斜，而且利率上行的空间不大，在信贷支持下，有望形成需求端“旺”的格局。2、中长期：新周期——商品属性回归，经济带动地产在房地产行业，政府目标的复杂性和角色的重要性对行业的属性产生了深远影响。房地产行业参与主体主要包括开发商、购房者和政府，开发商和购房者的目标虽不一致但变化不大，而政府目标的复杂性和角色的重要性对行业的属性产生了深远影响。一方面，政府需要较多的财政收入来加速城市发展，另一方面，过高的土地成本会削弱产业和人口的吸引力，加之政府对于土地供应量的绝对掌控权，政府面临短期和长期利益的权衡取舍图：行业属性逐渐由逆周期向顺周期转变资料来源：公开资料整理供求决定波动，价值决定中枢，在城镇化进程逐渐深化和全国增长模式换档的大环境下，行业将进入新的顺周期模式。（1）新规削弱了政府对于土地供应的掌控，政府的发展模式将逐渐由路径二向路径一转变；（2）城镇化初期，地产拉动经济的模式能够迅速提升城镇化水平，旺盛的需求同时加大了行业的波动，而随着城镇化进程的深入，高地价反而会抑制人口和产业的流入；（3）地产拉动经济的粗犷模式将逐渐被高质量的增长所取代，经济增长带动地产繁荣将会是未来主流。图：地产的第一阶段逆周期属性较为明显资料来源：公开资料整理随着居民的可支配收入持续稳定增长和财富效应逐渐增强，从中长期而言，房价的增速将与收入增速挂钩。城镇化的提速为行业带来充足的中长期需求，而财富效应的增强使购房者更加重视房地产的居住属性，在相同地段下，高质量的产品将具备更广阔的市场，同时也具备较高的溢价能力。图：人均可支配收入呈持续上升趋势资料来源：公开资料整理图：财富效应逐渐增强资料来源：公开资料整理3、龙头起舞，业绩为王在政策预期稳定、供应加大、需求释放的判断下，预计2018年行业有望呈现“供需两旺”的格局。在此预期以及行业进入顺经济周期的趋势下，一二线楼市的热度有望超出预期。资料来源：整理，转载请注明出处（GYWW）提示：政策面的博弈和资金面的分歧是2018年影响行业预期波动的最关键要素。因此，对于2018年行政政策的判断和资金面的变化，与房地产的相关内容2018年我国房地产行业宏观经济、政策环境及发展趋势预测分析（图）2017年我国房地产开发集中度趋势及产业格局分析（图）2018年我国房地产行业房企资金来源渠道及其影响、预测分析（图）2017年新加坡房地产行业人口经济及国土规划情况分析（图）2017年新加坡房地产行业政策及经济占比分析（图）2017年新加坡房地产行业价格走势及上涨因素分析（图）-全文完-