中国房地产市场形势分析及展望.docx

中国房地产市场形势分析及展望一2019年房地产市场总体运行特征2019年中国房地产市场整体上表现出平稳回落态势，在政策层面上趋于缓和。年底的中央经济工作会议改变了年中关于“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的提法，强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。市场销售出现绝对下滑，价格增速回落趋缓。市场价格指数在2017年1月达到顶点，随后住宅价格指数增速大幅降至10%以下，之后两年市场价格增幅缓慢收窄。2019年开发投资增速前高后低，增速逐渐回落，增长乏力。土地购置面积跌幅逐渐缩小，土地市场成交价格波动上行，土地市场逐步回暖。（一）政策层面有所缓和2019年，我国房地产市场运行的政策环境整体偏紧：中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势。整体来看，2019年中央层面房地产调控政策经历了三个阶段的明显变化：第一阶段，3月份“两会”政府工作报告提出从“坚决遏制房价上涨”转变为“防止房市大起大落”，4月份中央政治局会议重申“房住不炒”，说明楼市预期发生转变。第二阶段，7月份中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，政策明显收紧。这是房地产调控政策导向出现新变化的信号。第三阶段，12月份中央经济工作会议重申“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”。房地产政策层面明显缓和（见表1）。表12019年房地产调控政策回顾时间机构/会议政策要点1月央行为进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本，中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点省部级主要领导干部研讨班开班式习近平在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班式上提出，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案2月银保监会央行金融市场工作会议要继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。加强房地产金融审慎管理3月“两会”政府工作报告更好地解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展银保监会对投机性的房地产贷款要严格控制，防止资金通过影子银行渠道进入房地产市场，房地产金融仍是防范风险的重点领域。进一步提升风险管控能力，防止小微企业贷款资金被挪用至政府平台、房地产等调控领域形成新风险隐患住建部部长讲话坚持“房住不炒”，坚持落实城市主体责任，因城施策、分类指导，特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，保持政策的连续性和稳定性，防止楼市大起大落4月中央政治局会议重申坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效机制银保监会继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长5月住建部在此前对6个城市进行预警提示的基础上，又对新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的城市进行预警提示央行房地产调控和房地产金融政策的取向没有改变，坚持房地产金融政策的连续性、稳定性7月中央政治局会议进一步明确，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段8月国常会、央行国常会指出要改革完善贷款市场报价利率形成机制，带动贷款实际利率水平进一步降低。央行发布公告［2019］第15号，决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制9月央行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点；对仅在省际行政区内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点11月央行金融稳定报告稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。坚决不搞“大水漫灌”12月中央经济工作会议明确要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，降低社会融资成本全国住房和城乡建设工作会着力稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场平稳健康发展资料来源：作者整理。|Excel下载表12019年房地产调控政策回顾（二）销售出现绝对下滑中央坚持房地产调控政策不放松，限贷限购政策直接着力于市场需求。2019年，商品房销售面积171558万平方米，略低于上年，比上年下降0.1%。其中，住宅销售面积同比增长1.5%，办公楼销售面积同比下降14.7%，商业营业用房销售面积同比下降15.0%。商品房销售额159725亿元，同比增长6.5%，较上年回落5.7个百分点。从图1中可以看到，自1999年以来，商品房销售面积出现3次绝对下滑