我国房地产行业债券占比及发债规模分析.docx

我国房地产行业债券占比及发债规模分析提示：2017年债券融资总额大幅下降，公司债占比大幅下降。2017年房地产来源于信用债融资的总额相对于2016年下降69%，2017年债券融资总额大幅下降，公司债占比大幅下降。2017年房地产来源于信用债融资的总额相对于2016年下降69%，主要原因来自于公司债的大幅缩水，从2016年的7,724亿元减少至2017年的622亿元。中票的比例大幅上涨，融资额度抵达近年的高峰。另一方面，新型融资手段ABS（证监会ABS+银监会ABS）的额度也在不断扩大，从2012年的19亿元增长到2017年的582亿元。参考发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业运营态势与发展趋势研究》图：2016年为地产行业债券型融资的高峰期，2017年规模大幅下降资料来源：公开资料整理图：2017年监管趋紧，房企公司债占比大幅下降资料来源：公开资料整理发债利率持续提升，上市房企中龙头公司始终占据一定优势。据我们测算，2016年销售排名前20的上市房企国内发债利率约为4.80%，其余上市房企约为5.10%（加权平均值），而部分财务较稳健的龙头房企如万科、保利、中国海外发展等的部分品种债券利率低于3.5%。2017年销售排名前20的房企国内发债利率约为5.00%，其余上市房企约为5.80%（加权平均值）；随着利率逐渐上涨，龙头公司（TOP20）收缩发债规模，2018年与非龙头公司规模差距开始持续扩大，一方面验证了龙头公司目前资金相对充裕的，另一方面，预示着非龙头公司未来的财务成本将持续相对提高。图：龙头发债利率低于非龙头（上市公司）料来源：公开资料整理图：龙头与非龙头发债规模的差距开始扩大（上市公司）资料来源：公开资料整理在融资收紧的背景下，龙头房企亦通过海外融资拓展资金来源。从历史上观察，开发商在应对融资收紧时普遍采用两种方式：1）开辟新型融资渠道：2005年房地产信托迅速壮大；2014、2017年赴海外融资；2017年新型融资手段ABS快速增长。2）加快周转：销售款回流约占到开发商开发资金的50%。在融资受限制情况下，将倒逼开发商加快周转以获取现金回流。2017年，内地房地产企业充分利用财务与品牌上的优势积极拓展海外融资渠道，赴海外发债总额约324亿美元，成为历史最高水平。2018年前两个月，内地房地产企业海外发债（计划）总规模已经达到了198亿美元。海外发债亦将长期受益于人民币升值。图：2017年及2018年前2个月内房企大幅在海外发债资料来源：公开资料整理资料来源：整理，转载请注明出处（GYWW）提示：2017年债券融资总额大幅下降，公司债占比大幅下降。2017年房地产来源于信用债融资的总额相对于2016年下降69%，与房地产行业的相关内容2018年我国房地产行业相关政策、库存水平及市场热度分析（图）2018年1-2月我国房地产行业投资分析（图）-全文完-