中国高房价的成因及未来趋势.docx

中国“高房价”的成因及未来趋势当今中国参与人数最多、争论最激烈、媒体报道频率最高的公共话题非房地产莫属，其中高房价又是话题的中心。高房价问题作为国家调控政策的重点和难点十几年而难见成效，是理论研究滞后的结果，更是社会发育不成熟的表现。中国房价高到了何种程度？根源何在？未来趋势如何？本文根据中国住房制度改革20年来商品房成交均价变化数据作一分析，并做出相应判断。一中国房价高到了何种程度自20世纪末中国开始城镇住房制度市场化改革以来，房地产市场进入了快速发展时期，房价也步入了高速增长时期。房价增长过快、房价过高几乎成为社会主流判断，特别是热点城市商品房每平方米成交均价动辄数万元，一线城市中心地段住房售价高达十几万元，更是成为中国房地产泡沫论的有力证据。但是房价的变化是与经济社会整体发展变化密切联系在一起的，住房是耐用消费品，生产供给周期较长，绝大多数家庭购房的支付能力要经过多年的积累。基于房地产调控政策制定的视角判断房价的高低，不仅要看房价自身的升降幅度，还要看房价水平与经济发展、与家庭收入水平变化的相关关系；不仅要看中心城市、中心地段、典型楼盘的价格水平，更要看全国总体的房价水平；不仅要关注房价的短期变化，更应该关注房价长期的变化趋势。1999～2019年的20年，中国商品房成交均价由2053元/米2上升到9310元/米2，增长了3.5倍，年均增速达7.9%。同期，全国城镇人均可支配收入由5854元增加到42359元，增长了6.2倍，年均增速达10.4%，跑赢房价增速2.5个百分点。就是说，20年来相对于房价的快速上升，城镇居民购房支付能力有了更快的增长。按年度分析，住房制度改革以后的20年中，全国有5年平均房价增速高于城镇人均可支配收入增速，有4年房价增速高于国内生产总值当年价增速。排除国际金融危机的影响（2008年房价同比下降2.2%，2009年同比反弹为23.6%），房价增速高于和低于人均收入增速年份之比约为1∶3。从数年一个阶段来分析，住房制度改革最初几年，全国房价基本保持稳定。从2003年开始房价快速增长，到2009年的6年时间里，全国平均房价翻了1番，年均增速达12.2%，是房价增长最快的时段。但即使如此，同期城镇人均可支配收入增速仍快于房价增速0.3个百分点。总体比较，住房制度改革的第一个十年，全国商品房成交均价年度变化剧烈，平均增速高达8.6%；第二个十年全国商品房成交均价年度变化趋缓，平均增速下降为7.1%。两个十年全国城镇人均可支配收入增速分别高于房价增速2.8个百分点和2.3个百分点。从宏观视角分析，与中国房价快速上涨相对应的是城镇人均可支配收入的更快增长，而支撑人均可支配收入增长的是国民经济的持续快速增长。按当年价格计算，住房制度改革后的20年，中国国内生产总值平均增速为13.3%，分别高于城镇人均可支配收入增速和商品房成交均价增速2.9个百分点和5.4个百分点（见表1、图1）。表1商品房成交均价、城镇居民人均可支配收入、国内生产总值、房价收入比比较年度商品房成交城镇居民人均可支配收入国内生产总值房价收入比均价（元/米2）同比增长（%）收入（元/人）同比增长（%）当年价（万亿元）同比增长（%）1999205358548.210.5200021122.962807.38.98.510.1200121702.768599.29.79.09.5200222503.7770312.310.58.28.8200323594.8847210.011.713.58.42004277817.8942211.213.717.18.82005316814.01049311.418.232.89.1200633676.31176012.120.914.88.62007388515.41378617.224.718.28.520083800-2.21578114.530.021.57.22009469523.6171758.833.511.78.2201050297.11910911.339.818.87.9201153776.92181014.147.218.66.7201257917.72456512.651.910.07.0201362377.7269559.758.813.36.9201463231.4288447.063.68.26.6201567937.4311958.267.86.66.52016747610.1336167.874.49.76.7201778925.6363968.382.711.26.52018873710.7392517.891.911.16.7201993106.6423597.999.17.86.61999～2009—8.6—11.4—15.18.72009～2019—7.1—9.4—11