观澜湖运营模式.doc

绪论：1984年，广东中山温泉高尔夫球会创立，成为了高尔夫球运动进入中国的标志之一。之后，中国经济的快速稳定发展，促进了中国高尔夫运动的繁荣。当某一产业得到繁荣发展时，必将蕴藏着巨大的商机。于是，很多精明的商家似乎也看到了时尚的高尔夫运动的“钱”图，纷纷开始了与它的合作。在国际上，高尔夫和房地产联姻已经几乎成为了一种惯例。高尔夫球场和别墅两者往往是相辅相成的，并且依靠高尔夫球场的品牌优势发展起来的房地产项目不在少数。作为短期投资，发展商可以用别墅项目尽快收回投向球场的巨额成本，反过来球场也可以促进别墅销售，最终促进高尔夫运动的推广与普及。目前房地产市场中出现的高尔夫地产项目数不胜数，但真正达到高尔夫和地产双赢的却没有几家，大多数高尔夫球场都属于亏损状态。而其中，最为人所称道就是观澜湖，其于2007年更创下了在一个半小时内224套观澜湖•上堤全部售罄的惊人销售成绩。文献回顾：我们不难看到，观澜湖的巨大成功已经引起了业界同仁的关注，但是大家的关注点都主要放在了其作为一个高尔夫球场是如何实现多产业共同发展的，主要强调的是其球场的职能。所以，本文将主要将着眼点放在“高尔夫房地产”这个概念之下，从定义入手，通过对观澜湖高尔夫房地产项目的分析，来找出中国“高尔夫房地产”的光明之路。1．高尔夫房地产简介1.1定义高尔夫地产是高尔夫运动延伸至地产界的产物，其主要特点是高尔夫球场建设与房地产物业开发高度结合、紧密联系，在功能上形成互相配套补充，在价值上起到互相促进提升的作用。高尔夫运动天生就是和高档物业密不可分，两者开发经营的共同性都体现出最舒适、最休闲的生活方式1.2类别按照物业用地性质，可分为高尔夫住宅地产(高尔夫别墅、高尔夫公寓、高尔夫洋房等)和高尔夫商业地产(高尔夫酒店等)；按照项目的使用性质，可分为以商务及度假为目的的高尔夫度假地产(高尔夫酒店、高尔夫度假村等)和以常住为目的的高尔夫常住地产(高尔夫别墅、高尔夫公寓、高尔夫洋房等)。1.3高尔夫综合性资源的“五大要素”作为一种综合性资源，高尔夫资源绝不仅仅限于景观资源，而是包含了更广阔的其它资源，只有全面、深入的挖掘了高尔夫综合资源才是对其的“物尽其用”。1.3.1高尔夫景观资源高尔夫球场绿草如茵，开阔的生态景观资源具有一定的稀缺性，对周边地产升值具有强劲的拉动作用。1.4.2高尔夫商务资源有研究表明,中国内地各省市的GDP和实际利用外资情况与当地的高尔夫球洞数相关。各省(自治区、直辖市)的高尔夫球洞数与其GDP的相关程度为55%,与实际利用外资的相关程度高达89%。从拥有高尔夫球场的城市来看,各城市的高尔夫与其GDP的相关程度为64%,与实际利用外资的相关程度也高达75%。广东、北京、上海、海南和福建属于高尔夫运动发达区域,其占全国总球洞数的近70%,该区域2001年的GDP总金额占全国GDP总额的22%。其中广东的球洞数全国第一,占全国总数的39%,GDP达到10556亿元,实际利用外资额158亿美元。而海南是唯一高尔夫的发展规模超过经济规模的省份。其平均3.3亿元GDP就有一个球洞,而全国的平均水平是每35亿元的GDP才拥有一个球洞。从中可以看出，目前在中国，高尔夫运动仍然是一项“贵族运动”，高尔夫球会的会员分布地域广泛，且多为高端商务人士，打高尔夫球除了愉悦身心之外，更是高端商务人士的社交平台。因此，在高尔夫地产的开发过程中，应充分利用高尔夫球场所搭建起来的高端资源平台，扩大项目影响力，将高端商务资源转化为地产开发的现实价值，并实现价值的最大化。1.4.3高尔夫社区资源高尔夫社区往往具备高档、成熟的社区配套和尊贵舒适的社区环境，因此高尔夫住宅社区的概念不应仅限于住宅组团内部，而应将其纳入到整个高尔夫社区的范围内来。1.4.4高尔夫心理资源往来或居住在高尔夫社区内往往是成功人士身份和地位的象征，这种心理因素的影响反应在购买高尔夫住宅时会有一定的群聚效应。因此在高尔夫住宅的开发销售过程中，应该努力营造高档社区的形象，充分利用客户心理资源拓宽项目的销售面。1.4.5高尔夫客户资源目前,中国参与高尔夫球运动的人口估计达140万,且每年以10%的速度递增,在广州、深圳、上海、北京等发达地区,增长率达到25%左右。此外,还有大量韩国、日本、台港澳等国家和地区的高尔夫旅游者来内地打球,保守估计,一年有30～50万人次。如此多的打球客往往会成为高尔夫地产的潜在消费客户。因此高尔夫住宅在开发过程中应充分借助高尔夫球场打球客的丰富资源，努力将其转化成住宅的潜在客户。1.5中国高尔夫地产发展现状据统计，目前我国的高尔夫球场(包括在建而没有完工的球场)已达到200多个，另有调查报告认为我国已建和在建的高尔夫球场数量在500～1000个之间。广东现有高尔夫球场约70个，其中51个位于珠三角城市，而大部分