房地产估价师《案例分析》.docx

房地产估价师《案例分析》2017年房地产估价师《案例分析》精选案例1：卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，(环球网校房地产估价师频道为您整理)在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：1.估价时点是()A.2002年4月25日B.2002年5月25日C.2002年7月25日D.2002年7月25日以后的某一天2.估价的价值范围应是()A.合同1规定的房款B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费标准答案：1.A,2.A解析：1.即估价时点是合同订立之日。(环球网校房地产估价师频道为您整理)理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的'。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。2.此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。案例2：某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，(环球网校房地产估价师频道为您整理)建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。1.能否翻建的最终批准权在()。A.政府房地产管理部门B.政府规划管理部门C.政府土地管理部门D.上级总公司2.评估时依据的建筑面积应为()。A.460m2B.600m2C.1000m2D.以上三个面积都不行3.该公司委托评估应选择()。A.房地产管理部门B.资产管理部门C.有资格的房地产估价机构D.验资机构标准答案：B,D,C解析：2.因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2;原房已灭失，也不能选460m2。