商业小区房地产开发可研报告.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页共NUMPAGES43页第PAGE\*MERGEFORMAT43页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT43页第一部分项目总论1项目概况1.1项目名称：瑞民·雅居商住小区1.2建设单位：公主岭市瑞民房地产开发有限公司1.3项目地点：本项目选址于公主岭市公主大街1835号。1.4项目单位基本情况：公主岭市瑞民房地产开发有限公司成立于2011年3月2日，是一家民营企业，主要从事房地产开发、房屋工程建筑劳务分包等项目。公司设有办公室、工程部、开发部、财务部等部门。现有员工20人，其中：高级工程师2人，工程师7人。经营办公地址：公主岭市公主大街1835号（三中对面）。公司注册资本：壹仟万元人民币。1.5项目概况：1.5.1建设内容与建设规模开发土地面积50498平方米，总建筑面积83943平方米，拟建筑多层住宅楼20栋，商网1栋，其中：住宅面积68282㎡，商网面积15661㎡，建筑密度33.98%，建筑容积率1.66万米/ha，公共绿地达到〈25%，拥有2000平方米健身活动场所的花园式高档住宅小区。1.5.2进度计划本项目预计开发周期为26个月，其中一期工程：2011年8月动工，至2012年10月竣工。二期工程：2012年5月动工，至2013年10月竣工1.5.3投资规模与资金筹措1）项目估算总投资项目估算总投资15000万元。2）资金筹措根据项目资金筹措方案，本项目所需建设资金由项目申报单位通过自有资金、商品房预售或银行按揭贷款等办法筹集。1.5.4主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见表1-1。表1-1主要经济技术指标序号项目指标指标值备注1总用地面积㎡504982总建筑面积㎡839432.1住宅㎡682822.2商业㎡156614容积率1.66总建筑面积/总用地面积5住宅户数户1000建筑密度%33.98绿地率%25估算总投资万元15000预计销售收入万元20000利润总额万元5000所得税万元1000净利润万元4000投资利润率%33.33投资利税率%5.33投资回收期年2建设工期月261.6研究工作依据1）《公主岭市总体规划2006－2015》；2）《公主岭市国民经济和社会发展“十一五”规划》；3）《投资项目可行性研究指南》（2002）；4）《房地产开发项目经济评价方法》（2000）；5）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；6）《城市居住区规划设计规范》；7）《公主岭城市拆迁管理条例》；8）《城市居住区公共服务设施设置规定》；9）《住宅设计规范》；10）《住宅建筑设计标准》；11）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；12）《城市道路绿化规划及设计规范》；13）《民用建筑设计防火规范》；14）其他相关文件。1.7项目提出的背景及理由本项目地块系公主岭市瑞民房地产开发有限公司从公主岭市瑞民油脂有限责任公司原厂区改造获得，地块原系工业用地。根据公主岭市城乡规划局规划局和有关部门批准了拟建项目。项目提出的理由是：①合理利用土地资源，改善旧城区环境；②完善小区建设，实现预期目标；③满足中、低收入工薪阶层及农民进城缺房要求。2项目地块分析本项目基地位于于公主岭市公主大街，属于城市主干道，道路四通八达，交通便捷。项目地位离各种公共设施近，方便就医、上学和出行等活动。项目地西边100米为公主岭市三中，东侧800米为公主岭市响铃公园，是县城主要的休闲地带，这些为小区提供了优越的外部环境。该地块在区位条件和商业条件等方面具有相当的优越性，是一处商业和居住开发价值极高的地块。开发土地面积50498平方米，总建筑面积83943平方米。规划主要经济技术指标：建筑总面积：83943m2其中：商业用房面积15661m2住宅面积68282m22.1项目规划方案2.1.1规划依据：1《城市居住区规划设计规范》GB50180-932《吉林省城市规划管理技术规定》3规划基地地形图及界点坐标4公主岭市规划局提供的规划条件2.1.2选址概况及规划定性：1工程地址、地震情况根据岭东工业集中区已经建设的地质勘探报告分析，地下水属于上层地表滞水类型，水位随季节变化，地下水对混凝土无侵蚀性。根据国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）要求，公主岭市的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g。2、气候条件项目建设区属于温带大陆性季风气候，其特点是春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽干燥，冬季严寒下雪。具体气象条件如下：1、全年主导风向：西南风2、全年静风频率：16%3、极端最低气温：-37.7℃4、极端最高气温：36℃5、年平均气温：6℃6、年平均降水量：610mm7、最大冻土层：1.48m8、最大风速：3