房地产公司项目目标成本编制作业指引.doc

标题：二号宋体加粗，居中项目目标成本编制作业指引目标成本编制作业指引目的：规范下属地产公司目标成本编制行为、统一编制标准、明确项目目标成本管理职责、提升集团成本管理水平。适用范围：适用于下属地产公司项目目标成本（I/II/III）的编制。术语与定义目标成本：是依据项目定位、客户价值取向，结合市场价格行情及风险预估预先确定的，需经过公司各部门合作、共同努力才能实现的项目成本指标，是管理后续设计、采购、项目管理、销售等各作业过程成本支出的管理文件，是项目成本的控制线。目标成本测算表：在目标成本编制过程中由成本部组织相关专业部门做出的预测项目总成本和分项成本的成本指标文件；成本科目：是反应HYPERLINK"http://baike.baidu.com/view/45395.htm"\t"_blank"成本费用和HYPERLINK"http://baike.baidu.com/view/737163.htm"\t"_blank"支出的，用于HYPERLINK"http://baike.baidu.com/view/723446.htm"\t"_blank"核算成本的发生和归集情况，提供成本相关信息的科目。职责下属地产公司下属地产公司成本部负责统筹编制各阶段目标成本，确定项目及每个单位工程的目标工程成本，分解工程成本控制指标，落实降低成本方面的技术组织措施；下属公司其他部门给予必要的支持与配合；下属地产公司执行董事或总经理对所管理项目的整体成本及经营成果负责。集团成本管理部：负责制定及修订目标成本编制的规则、各阶段目标成本标准模板、统一编制方法及编制内容，负责审核下属地产公司编制的各阶段目标成本，并负责对目标成本的执行情况进行考核。集团计划招标管理委员会：负责对目标成本进行评审。集团常务副总裁：负责审定并下达目标成本。（同时报备总裁）管理原则收益指标最大化原则：目标成本I≤目标成本II≤目标成本III编制资料可追塑性原则：下属地产公司在向集团上报编制成果时，应附齐全部资料和附件(投资报告、策划报告、方案、图纸、调研手稿、计算手稿等)。下属地产公司自项目策划的开始阶段就应主动将项目有关的资料报送给集团各专业管理部门，以便于集团各部门掌握项目的进度情况、及时跟进。各阶段目标成本编制时间要求：目标成本I：在项目方案设计完成后的5天内编制完成；目标成本II：在项目初步设计完成后的10天内编制完成；目标成本III：在项目施工图设计完成后的30天内编制完成。科目定义及要求：项目成本分为开发成本、期间费用、税金、企业风险金四大类，以上四大类亦即项目目标成本的一级科目。开发成本是指项目开发过程中发生的各项费用，包括土地获得价款、前期准备费、主体建筑安装工程费、社区管网工程费、园林景观工程费、公共配套设施费和开发间接费。土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，包含以下六个方面的内容：政府地价：支付给政府的土地出让金、土地开发费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等、为获得土地的收购费用。红线外大市政配套：向政府部门交纳的大市政配套费或红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、接口补偿费，根据土地合同的签订确定是建造还是向政府交纳费用。增容费：包括水、电、煤气、教育增容费。拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。土地评估调整：此费用仅集团内部考核使用，指集团认定的该项目土地增值金额。前期准备费：指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用，包含以下六个方面的内容：勘察费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。设计费：包括规划设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、精装修设计、外立面二次深化设计费等。报批报建费：包括交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。三通一平费：包括临时道路、临时用电、临时用水及大型土石方工程费、场地平整费等。临时设施费：包括临时围墙、临时办公室、临时场地占用及临时围板等费用。咨询顾问费：主要包括前期顾问（关于项目前期认证方面的成本，不包括设计方面）费、环境评估费等。主体建筑安装工程费：指项目开发过程中发生的建筑、安装工程费用。主体建筑工程费包括地下室、地上主体、相关部品、外装、内部精装修