集体建设用地入市的几点思考.doc

集体建设用地入市的几点思考集体建设用地入市的几点思考PAGE-1-PAGE-13-集体建设用地入市的几点思考集体建设用地入市的探索与思考1。引言推进集体建设用地入市，建立城乡统一同质同价的建设用地市场，对于贯彻落实十八届三中全会《决定》，促进经济社会可持续健康发展具有十分重要的意义.苏州作为全国最早的集体建设用地入市试点城市，历经20余年的探索实践逐步形成了国有土地和集体土地“两种产权、同一市场、统一管理"的土地流转典型模式，即“苏州模式”,在优化城镇土地资源配置、节约集约集体建设用地、维护集体土地所有权者合法权益、促进社会公平和谐发展中发挥了积极作用。本文通过分析常熟市集体建设用地入市的发展历程和操作实践,探讨目前集体建设用地全面入市面临的问题及矛盾,提出相关对策及建议,仅为完善和规范集体建设用地入市提供粗浅的理论参考。2。常熟市集体建设用地流转现状2。1常熟市集体建设用地流转的发展阶段常熟市集体建设用地入市基本上是按照苏州市局统一部署与其他兄弟局同步进行的，其流转的发展历史归纳起来可概括为四个阶段：（1）集体建设用地入市萌发阶段（隐形入市）。20世纪90年代，在乡镇企业产权制度改革中,不少被兼并或参与联营的乡镇企业将企业原有土地抵作固定资产作价入股，使企业所拥有的集体土地进行了事实上的流转,产生了庞大的“隐形市场”，为集体建设用地入市提供了一定条件。（2)集体建设用地入市试行阶段（有限入市）。苏州市政府于1996年9月下发了《农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》（苏府[1996］87号)，《办法》对集体建设用地（不含农民宅基地）实行使用权有偿和有限期流转制度，并对集体建设用地的产权代表、流转程序、审批权限和方式、流转收益的分配等作了详细规定，这一做法被专家们称为“苏州模式”。（3）集体建设用地入市调整阶段（严格入市）。1997年中央下发了《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》，要求用全世界最严格的土地管理制度严格保护耕地，严格控制建设用地。苏州市政府于1997年10月出台了《关于严格保护耕地实现耕地总量动态平衡的意见》。《意见》鼓励分散零星的建设项目和村庄迁移到规划区内集中建设，合理调整用地结构，并试行土地置换政策。（4）集体建设用地入市发展阶段（开放入市）。2002年6月苏州市政府出台了《关于开展城镇规划区内集体建设用地使用权流转试点的实施意见》,进一步拓展流转的范围，明确集体建设用地流转最低保护价。2007年,常熟市根据上级文件精神，对新增工业项目使用集体建设用地的,同样实行公开交易。发展至今，符合市场经济规律且具备可操作性的集体建设用地入市管理机制初步形成。2.2我市集体建设用地流转情况的统计分析2。2.1集体建设用地流转面积分析常熟市2004年至2013年集体建设用地流转面积为2。56万亩，其中工矿仓储用地2.55万亩、公共管理和公共服务用地128亩，未涉及住宅、商业等经营性用地，年流转面积总体呈现下降趋势。2004至2013年期间报省政府和苏州市政府批准通过“使改征"方式征收为国有建设用地面积为1。42万亩。至2013年末，常熟市集体建设用地总量298251亩，其中乡镇企业用地65718.7亩，公共管理和公共服务用地4438。7亩,农村宅基地195772.3,其他建设用地32321.3亩。我市行政区域面积1276。31平方公里（1914465亩），集体建设用地占15.58%.建设用地总量为573196。35亩，集体建设用地占29.94%。2。2。2集体建设用地流转价值分析2004至2013年全市集体建设用地流转转让面积为2。33万亩，合同金额33。69亿元，平均价格为14。4万元/亩；流转租赁面积0。23万亩，合同金额0。28亿元（该数据为租赁一年的合同金额），平均价格为18.2元/平方米/年.无论是流转转让还是流转租赁,价格总体逐年提高，流转转让从11万元/亩左右提高到23万元/亩左右，流转租赁从10元/平方米/年提高到23元/平方米/年。从抵押上来看，2009—2013年全市集体建设用地抵押2841宗次，面积49776亩，抵押值47。26亿元(以上数据包含同一宗地逐年办理续抵押重复统计情况）.2。2.3集体建设用地流转收益分析目前,我市的集体建设用地流转的收益分配主要有以下两种模式：一是由乡镇统筹使用模式。如我市梅李镇，集体建设用地流转收益和出让收入全部纳入镇财政预算收入，主要用于农村基础设施支出和镇村公用事业支出.二是返还集体经济组织模式。如我市虞山镇，对于集体土地流转收益，作为补偿款形式全额返还所属集体经济组织，由集体经济组织统筹安排用于村级基础设施及公用事业.2。2。4集体土地流转对经济发展的贡献近10年我市供地总量为13.03万亩，其中集体土地流转面积为2.56万亩，占土地供