某某旅游客运中心项目可行性研究报告.doc

长沙湘江旅游客运中心项目可行性研究报告深圳市某某工程咨询院二零零六年五月目录TOC\o"1-2"\h\zHYPERLINK\l"_Toc135940785"第一部分：宏观市场分析PAGEREF_Toc135940785\h4HYPERLINK\l"_Toc135940786"一、长沙市城市概况及发展定位PAGEREF_Toc135940786\h4HYPERLINK\l"_Toc135940787"二、长沙市经济运行概况PAGEREF_Toc135940787\h10HYPERLINK\l"_Toc135940788"三、社会消费情况PAGEREF_Toc135940788\h12HYPERLINK\l"_Toc135940789"第二部分：长沙市商业市场分析PAGEREF_Toc135940789\h18HYPERLINK\l"_Toc135940790"一、长沙商业概况PAGEREF_Toc135940790\h18HYPERLINK\l"_Toc135940791"二、长沙市商业业态分析PAGEREF_Toc135940791\h23HYPERLINK\l"_Toc135940792"三、长沙商业地产现状及发展分析PAGEREF_Toc135940792\h38HYPERLINK\l"_Toc135940793"第三部分：项目地块解析PAGEREF_Toc135940793\h43HYPERLINK\l"_Toc135940794"一、项目周边区域调查PAGEREF_Toc135940794\h43HYPERLINK\l"_Toc135940795"二、项目简介PAGEREF_Toc135940795\h49HYPERLINK\l"_Toc135940796"三、用地条件分析PAGEREF_Toc135940796\h52HYPERLINK\l"_Toc135940797"四、项目的SWOT分析PAGEREF_Toc135940797\h53HYPERLINK\l"_Toc135940798"五、项目综合评价PAGEREF_Toc135940798\h55HYPERLINK\l"_Toc135940799"第四部分：项目定位PAGEREF_Toc135940799\h56HYPERLINK\l"_Toc135940800"方案一：传统商业模式PAGEREF_Toc135940800\h57HYPERLINK\l"_Toc135940801"方案二：创新商业模式PAGEREF_Toc135940801\h60HYPERLINK\l"_Toc135940802"第五部分：财务分析PAGEREF_Toc135940802\h66HYPERLINK\l"_Toc135940803"一、项目开发建设进度安排PAGEREF_Toc135940803\h66HYPERLINK\l"_Toc135940804"二、投资估算及资金筹措PAGEREF_Toc135940804\h67HYPERLINK\l"_Toc135940805"三、方案一经济测算分析PAGEREF_Toc135940805\h71HYPERLINK\l"_Toc135940806"四、方案二经济测算分析PAGEREF_Toc135940806\h75HYPERLINK\l"_Toc135940807"关于项目招商部分的思考PAGEREF_Toc135940807\h82第一部分：宏观市场分析一、长沙市城市概况及发展定位（一）长沙市城市概况1、地理概况长沙位于中国东南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。地域范围为东经111º53′—114º15′，北纬27º51′—28º41′。其东临江西宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭，西连娄底、益阳，北抵岳阳、益阳。长沙处湘江水系，境内有流入湘江的支流15条，其地形呈盆地状，围绕湘江两岸是地势低平的冲击平原，东西两侧及东南面为低山与丘陵。长沙东西长约230公里，南北宽约88公里。2004年，全市土地面积为11819.5平方公里，其中市区面积565.5平方公里，建成区面积189平方平方公里。2、属性特征长沙是湖南省的省会，是湖南的政治、经济、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我国首批公布的24个历史文化名城之一和中国优秀旅游城市。长沙是东南沿海进军中西部的桥头堡，又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发的依托中心。随