地价与房价关系的实证研究-1.docx

地价与房价关系的实证研究内容摘要:关于地价与房价的关系,理论界观点分歧甚大,为进一步探讨地价与房价的内在关联,本文基于武汉市2000年第一季度至2005年第二季度的房价、地价数据,笔者对地价与房价的关系进行了Granger因果关系检验,结果表明:在短期内,武汉市房价与地价互为因果,其中地价是房价的Granger原因的程度更大;在长期,房价与地价之间没有显着的因果关系。结合宏观政策状况,本文对该检验结果进行了分析,并指出了其政策含义。关键词:地价房价Granger因果关系检验房地产关于地价与房价的关系,理论界有三种观点:地价决定房价。这种观点从成本的角度,探讨了房价的构成,认为土地成本上升是房价上涨的主要原因之一(覃晓梅等,2005)。房价决定地价。如郑光辉(2004)认为,房价上涨增加了对土地的需求而导致地价上涨,地价是房价的结果,不是房价原因。地价与房价相互作用,存在相互制约的关系(鲁礼新,2002),抑或称“两者呈正相关关系”(高晓慧,2001)。关于两者相互作用方式及效果,学界也是见仁见智。部分学者认为房价与地价之间存在一定条件下的因果关系。关于地价与房价的因果关系问题,争论分歧甚大,究其原因,笔者认为主要有:复杂的利益格局和不同的利益诉求。如开发商为追求利润最大化,可能会夸大地价对房价的作用,甚至“强加给招拍挂制度以莫须有的罪名”(李倩,2005)。研究对象的复杂性与差异性。关于这一点,笔者将在文章最后的讨论中作简要论述。研究方法的局限性。一方面,定性的研究方法多,定量研究少。由于定性研究中难免带有研究者主观色彩,可能造成结果的偏差。另一方面,定量研究的结果也可能有不确定性。如高波、毛丰付(2003)采用的Granger因果关系检验中,滞后期为2、3、4,滞后期偏少,且检验结果不具稳定性;而且,其样本数据为全国的数据,由于全国不同地域、不同城市房地产市场的巨大差异,其研究结果难以令人信服。为进一步探讨地价与房价的内在关联,笔者对武汉市2000年第一季度至2005年第二季度的房价、地价数据,进行统计分析及Granger因果关系检验,并对结果进行了讨论。武汉市房价与地价的基本统计特征从武汉市房价与地价的时间序列数据散点图(如图1)可以看出:随着时间的推移,房价与地价按不同的比率增长,以时间为自变量分别以房价、地价为因变量构建一元回归方程(回归结果如图1所示),房价随时间的变化率为,大于地价的边际值。从其统计意义来讲,随着城市经济的增长,房屋需求与土地供给的矛盾不断增加,这与武汉市乃至全国的情况基本相符。为进一步描述武汉市房价与地价随时间变动的幅度,笔者对房价与地价时间序列数据进行了方差的假设检验:检验结果表明,相对地价而言,武汉市房价变动幅度较大。可见,武汉市土地市场调控机制和地价的形成机制已逐步成熟,地价呈现平稳上升的势头。武汉市地价与房价因果关系的Granger检验假定与检验规则假定当前的地价(LP)与自身以及房价(HP)的过去值有关,而房价(HP)与自身及地价过去值有关。检验要求估计以下的回归:统计结果分四种情形:若“(1)式”中滞后项HP系数的估计值满足∑αj≠0,且“(2)式”中的滞后LP系数的估计值满足∑δj=0,则表明有从HP到LP的单向因果关系(unidirectionalcausality)。若∑αi=0,而∑δj≠0,则存在从LP到HP的单向因果关系。如果∑αi≠0,且∑δj≠0,则表示房价与地价有双向(bilateral)因果关系。若∑δj≠0,且∑i=0,就表示两者之间各自的独立性(independence)。对房价是否为地价的原因,假定H0∶∑αi=0,即滞后HP项不属于此回归。用F检验:540)=540"vspace=5>式中,RSSR为当前的LP对所有的滞后LP项作回归分析,所得到受约束的残差平方和;RSSUR表示对“1式”作回归,得到的残差平方和;m等于滞后项的个数;k是“1式”中待估参数的个数。若在选定的显着性水平上计算的F值超过临界F值,则拒绝虚拟假设。同理可检验地价是否为房价的原因。