项目总体策划方案.doc

PAGE\*MERGEFORMAT372020年6月23日项目总体策划方案资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。XXX项目总体策划方案第一部分:项目市场调查报告一、调查说明(一)调查目的确定XXX项目区域概况,确定项目的市场定位,搞清在开发中不清楚的问题,对项目的可行性进行分析,并对项目的规划设计提供建议和构想。(二)调查内容1、某市经济发展状况2、本项目周边区域状况调查3、同类竞争性项目调查4、区域消费者调查(三)调查方法搜集二手信息、现场调查法、问卷调查法(四)调查范围以XXX为中心,周边约1公里的区域。具体区域为某市经七路以北,经一路以南,纬六路以东,顺和高架路以西的区域。(五)样本量1、商场/超市:8个2、写字楼:6个3、目标客户(问卷):350份(六)调查时间:5月25日~6月9日(七)研究方法:定性分析与定量分析相结合二、本项目经济环境分析(一)某市整体经济发展状况,某市国民经济快速发展。经初步核算,全市GDP达到1367.8亿元,比上年增长14.5%。第一产业增加值105.0亿元,增长5.0%;第二产业增加值599.6亿元,增长18.0%;第三产业增加值663.2亿元,增长13.0%。三次产业的比例为7.7:43.8:48.5。人均国内生产总值23632元(按现行汇率折算为2855美元),可比增长13.2%。同时,某市物价水平平稳回升。居民消费价格总水平比上年下降0.1%,降幅明显缩小。其中:食品类、居住类、烟酒及用品类分别上涨0.9%～3.6%;衣着类、家庭设备及维修服务类、医疗保健和个人用品类、交通和通讯类、娱乐教育文化用品及服务类分别下降0.7%～4.3%。工业品出厂价格上升3.2%;原材料、燃料、动力购进价格上升11.2%。经济和社会发展中存在的主要困难和问题是:经济结构调整步伐不快;外向经济依然薄弱;就业压力依然较大;城乡居民收入差距扩大;社会保障体系尚需完善;保障水平有待提高等。(二)某市商业发展状况,某市全年实现社会消费品零售总额533.2亿元,比上年增长15.6%。其中:批发零售贸易业零售额433.2亿元,增长15.7%;餐饮业零售额74.4亿元,增长15.4%。按经济类型分,国有及国有控股零售额83.6亿元,增长9.3%;集体经济零售额78亿元,增长5.3%;个体私营经济零售额302.6亿元,增长19.6%;其它经济零售额69亿元,增长20.8%。连锁企业商品销售总额占全市社会消费品零售额的比重达24.6%,同比提高5.5个百分点。限额以上批零贸易业(指批发业年销售额万元以上和零售业年销售额500万元以上的企业)商品销售额586亿元,增长37.2%,连锁商店商品销售总额131亿元,增长37.7%。(三)某市居民生活状况与分析至底,某市常住总人口582.6万人,比上年增长1.3%。全市人口出生率9.43‰,死亡率7.35‰,自然增长率2.08‰,机械增长率14.2%,其中市区净迁入人口8.5万人,增长1.4倍。全市男女性比例为102:100。在岗职工工资总额126.4亿元,比上年增长12.8%;在岗职工平均工资16232元,增长12.8%。其中:中央属单位在岗职工平均工资22394元,增长17.2%;省属单位在岗职工平均工资20498元,增长14.1%;市级单位在岗职工平均工资14860元,增长11.0%;县及县以下单位在岗职工平均工资12488元,增长13.1%。,城市市区居民人均可支配收入为11013元,增长9.1%;人均消费性支出8395元,增长7.4%。农民人均纯收入3619.3元,增长7.9%;人均生活费支出2316.2元,增长8.5%。城乡居民的消费结构发生较大变化,生活质量提高。城市恩格尔系数31.1%,农村恩格尔系数38.9%,分别比上年减少1.8和0.9个百分点。(四)结论某市近年来,经济持续快速发展,商品市场繁荣兴旺,人民的生活水平不断提高,居民购买力不断增强。这为本项目的开发提供了良好的大环境。三、本项目周边环境分析(一)街区功能描述经过实地调查统计,在该区域内拥有城市主干道四条,分别为纬二路、经七路、经二路和经一路;拥有城市支道六条;拥有银行、证券、保险等金融网点57个,拥有商场、超市、专业市场等大型商业场所共15个,拥有学校、书店、图书馆等文化教育场所18个,拥有各种休闲娱乐场所共42个,拥有写字楼、宾馆等商务机构30个。从绝对数量上分析,区域内商业场所的数量相对较少。由于泉城路商业街的商圈优势逐步突出,加上该区域内人民商场、XXX商场的营业状况每况愈下,商业中心逐步转移到泉城路区域。以XXX商场和人民商场为两极,由经四路地下商城相连接而组成的商业带,成为某市的亚商业圈。同时,区域内金融机构和商务场所的迅速发展,使得人流、物流、资金流都在此集中