河南许昌翡翠城项目市场分析报告_18页.doc

许昌翡翠城一期市场前景预测前言本次报告要对许昌翡翠城的一期入市时的市场前景通过现有的市场数据进行合理的分析，最终论证本项目用18个月的销售期能否完成项目13万方，整体均价2300元/平方的可能？本次报告的结构如下：18个月的销售期能否完成项目13万方实现整体均价2300元/平方整体均价2300元/平方能否实现？18个月的销售期能否完成项目13万方现有价值市场背景价格曲线市场背景去化曲线18个月的销售期能否完成项目13万方实现整体均价2300元/平方完成此目标的产品条件论点一：整体均价实现2300元/平方的可能性？一、本项目现有价值分析：1、区域分析：A、许昌城市道路系统：目前许昌市中心城区不断扩大，东城区规模初现，已经形成了以四横六纵的道路体系：四横：八一路、建安路、许继大道、新兴路；六纵：延安路、五一路、解放路、劳动路、文峰路、学院路；整个城市被京广铁路和沙澧河分为三个区域，许东新区、中心城区和铁西区；天然或后天的屏障在不同程度上影响了各个区域人们的生活习惯，形成了房地产区域性发展到态势城市分为三个区域，整体房地产市场也根据地域特点体现不同的地段价值。B、许昌分区情况西区：京广铁路以西到青泥河的区域。工业基地、许昌市的多个大型支柱企业的所在地；中心区：京广铁路以东、文峰路以西。八一路以南、新兴路以北的区域。配套完善、商业中心东区：新兴路以北、天宝路以南、文峰路以东、东环以西的区域。新兴区域，市委市政府所在地未来潜力巨大C、区域对比板块西区中心区东区区域形象☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆昭示性☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆生活配套☆☆☆☆☆☆☆☆自然资源☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆人文资源☆☆☆☆☆☆☆☆距市区距离☆☆☆☆☆☆☆☆☆交通状况☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆将来住宅供应以城中村改造为主；市场供应较少以老城改造为主市场供应较少城市开发重点，未来供应较为集中，体量较大竞争态势产品自身优势和周边的刚性需求依靠周边便利配套利用未来发展潜力和楼盘个体的品质区域小结：从各个区域对比可以看出西区整体的地段价值要略低于中心区与东区，但是西区有着稳定的客源和环境，在目前市场宏观调控加剧，市场需求以刚性需求为主的环境下，本区域有着独特的优势。2、西区情况简介A、西区概述在整个城市“北移东扩”的整体战略背景下，西区正在逐步被忽视。西区拥有许继集团、黄河旋风、瑞贝卡、许昌烟厂等多个大型支柱型企业，是整个城市的动力中心，同时也储备了大量自用型购房群体；西区拥有霸陵桥公园、青泥河、市园艺场、许继广场、帝豪广场等环境资源。由于西区市民以企业职工占多数，人们过着与世无争、安逸平静的生活，外流现象不明显，具有典型的内需型市场特征。B、西区楼盘情况项目名称锦绣华府万象新天许继花园地点许继大道与延安路交汇处许昌市五一路北段许继大道与五一路占地50亩160亩37亩总建6万方20万方8万方容积率1.81.583.3销售率/80%60%由表可知：目前市场上西区在售的楼盘只有三个，且万象新天和许继花园都是分多期开发目前处于最后一期的阶段，因此整体区域内的竞争较小，且规模不大。区域小结：西区是城市的经济动力中心、城市发展的原点。人口众多，但是区域内所售的楼盘体量与数量都较小，区域存在较大的刚性需求。3、项目情况说明A、本项目基本情况位置：许继大道南、霸陵桥以东占地：100亩，容积率：2，总建：13万方建筑形态：多层与小高层开发周期：24个月销售周期：18个月时间节点：12月初拿到土地证，09年3月项目动工B、本项目地段价值分析由图可知：整体上呈现出从东向西逐渐降低的现象，西区依然是一个低价格低总价的市场，目前离本项目较近的项目为锦绣华府，他目前的销售价格集中在2000元/平方，由于本项目地理位置要更加偏西，因此要在此基础上更加适当降低。对本项目的提示：本项目与其他项目相比缺乏的是地段上的比较，但是后期可以通过产品及市场营销推广的提升来改善本项目地段价值不高的现状，且本项目800亩的大盘优势更加能提升了项目的价值感！地段价值小结本项目目前的地段价值集中在“1800-1900元/平方”。二、市场环境分析：由图可知：目前市场上从去年开始保持着强劲的上涨势头，从1600元/平方增加到2234元/平方，在一年半的时间里价格增加了634元/平方，整体增幅达到了25%，但由于此数据为城市整体数据，各个不同区域所表现出来的增幅与价格的高低也各不相同。对本项目的提示：通过价格的上涨可以看出虽然目前市场宏观调控加剧，但是由于市场上整体标准的提高，及建造成本的增加，房价的上涨是一个必然，而调整后刚性需求的崛起将成为其最大的特点。整体市场总结：目前市场上房价整体上保持“25%”的增长幅度三、未来本区域价格增长幅度通过各个楼盘的时间阶段的销售价格来分析一个成长性楼盘的价格的生长空间，用此来分析本项目未来的价格可行性