住宅市场供求结构的非均衡分析.doc

住宅市场供求结构的非均衡分析油永华（山东经济学院数理经济研究所）摘要：从住宅供求结构比例、供求结构增长率和住宅市场投资结构描述性分析了结构非均衡现状，然后采用Granger因果关系检验了各住宅价格指数之间关系，认为除经济适用房的价格不是住宅价格上涨原因外，其余互为Granger因果关系，即经济适用住房的价格指数并不能影响住宅价格指数变，而反过来住宅市场整体价格上涨的趋势带动着经济适用房房价一定程度上升，经济适用房价格表现为结构性泡沫现象。然后运用非均衡计量模型分别对经济适用房、普通住宅和别墅、高档住宅的非均衡现状进行实证分析，并作对比分析。关键词：住宅市场、供求结构、非均衡作者简介及联系方式：油永华，男，1980年12月出生，山东经济学院数理经济研究所硕士研究生，专业和研究方向：数量经济学，均衡理论。地址：山东省济南市二环东路7366号山东经济学院37-3信箱TEL：13853141003E-mail：[e-mail]住宅市场供求结构的非均衡分析一、前言无论在中国的国民经济中，还是个人的日常生活中,住宅都扮演着极为重要的角色。住宅业关乎国计民生，关乎社会稳定，关乎国民衣食住行，涉及面极广，在一个国家的产业体系中占据着重要的地位。对于大多数人而言一宗房产的买卖无疑是他们一生中所作的最大的商品交易，住房同时也是他们个人财产中几个最重要的部分之一。近年来，住宅市场在有利的宏观经济环境和高涨的需求带动下得到了快速发展，但是作为新兴产业，在快速发展过程中，住宅业关联度高，带动力强，已成为我国国民经济的支柱产业。房地产市场在总体行业运行良好的情况下，也存在一些不足之处，部分地区出现了房地产行业过热，炒作投资过度，甚至呈现住宅泡沫的迹象，并且供求失衡，经常出现供求总量的短缺与过剩，即市场供求总量非均衡问题；对住宅市场的宏观调控还缺乏完善的手段和措施。假如房地产行业产生泡沫，或供求失衡得不到解决，并任其发酵放大而最终破灭或得不到控制的话，将对我国国民经济造成极大的破坏，并且使消费者的个人福利受到极大损失。二、文献综述及研究现状西方学者在房地产市场特别是住宅市场均衡、非均衡的研究方面也做了大量工作。歌德伯格等（1984）从单一的市场均衡模式、存量—流量模式、蛛网滞后调节模式、闲置与过度需求模式等几个方面研究了土地市场的均衡与供求机制。美国学者费尔和杰菲提出（1972）他们以美国的房屋市场为例建立了世界上第一个非均衡计量经济模型，不仅提出了非均衡模型的基本形式，而且提出了模型参数估计的四种方法。以后陆续有费尔和凯尔简（1974）、马德拉和尼尔森（1974）等学者对它作了改进，他们用模型估计出的结果是美国房屋市场并不总是均衡的。L.B.Smith（1988）研究了美国住宅市场的模型变化；R.Arnott等（1999）建立了与房屋质量有关的供求均衡模型；M.Ralph（2000）论述了政府政策对市场平衡的影响；P.H.Hendershott等（1999）建立了伦敦办公楼市场的均衡模型；R.Kninght（1994），T.H.Paark（1996）研究了房地产市场中价格信号的作用，他认为价格主要反映卖者的信号，而买者的信号滞后。M.Weatherhead（1997）分析了房地产市场的租售平衡；R.M.Braid（2000）分析了租赁市场的长期均衡。Burns和Grebler在1977年出版的名著《国家住房论》中提出了四种类型的非均衡来解释住房问题。他们所用的“非均衡”并非经济学通常所指的供应与需求之间的不一致。而是指住宅数量与所谓“需要”的不一致。从这个意义上说，合适住房的短缺是绝对存在的，并且在短期内是价格机制无法调节的。因此，在一个社会中，总存在一部分人没有满意的住房甚至没有住房。国外对房地产市场和住宅市场宏观调控的理论研究和政策措施比较成熟，国内学者对于房地产市场非均衡方面的研究不多，口前主要处于探索阶段。黄钟苏较早运用非均衡的理论和方法研究了中国房地产市场的非均衡问题，他认为“短边”约束是中国房地产市场特别是住宅市场运作迟缓的症结所在，提出了非均衡条件下房地产市场宏观调控的必要性；郁庆嶙（1989）研究了我国固定资产投资的需求和供应问题，用非均衡方法建立了固定资产的供求非均衡模型；张世英等（1992）在郁庆嶙研究的基础上，利用年的有关数据建立了我国固定资产投资的变参数分类的非均衡模型，用以反映这段时期我国固定资产投资的需求和供给特性。王宏等用非均衡理论和方法研究了我国的房地产金融市场；王成璋等（2000）研究了改革开放以来我国投资品（固定资产投资为主）市场的非均衡问题。从房地产和住宅市场理论中的住宅市场理论和实践研究的现状来看，近年来国内外学者对住宅市场发展的基本理论和市场运行规律，进行了较深入的研究。但是现有文献大多是从一般