文旅特色小镇商业定位与执行方案.ppt

商业定位及招商运营思路(初稿)目录第一部峨眉院子A峨眉院子定位B峨眉院子作用第一部分峨眉院子第二部分业态布局第三部分租售定位第四部分招商及运营策略第二部分业态布局A市场分析项目SWOT分析2009年，峨眉山景区，按照门票数量计算，共接待中外游客280万人次。市中心：名山中路、商业街、绥山中路，营业时间：9：00——21：00B商业定位市场定位消费定位消费特点：峨眉山过夜的异地游客以泡温泉为主，现暂无其它综合性配套商业项目，本案之峨眉院子项目填补这一市场空白，将会有较大的市场空间。消费水平350-750元超过52%，本案以中高端商业定位为佳，Ｃ业态组合Ｃ业态组合－业态市调类型D业态分区及规划建议借用830资料已经确定的动线规划业态分区根据各业态的布点，则主要有以下基本要求：业态规划建议－建议引进商家名录各业态的物业条件技术指标风情客栈物业条件技术指标技术指标技术指标技术指标娱乐类业态辐射面较广，服务性质较强，一般一、二、三楼均可，对给排水、供配电、排污、停车场车位等要求较高，同时，面积的需求也相对较大。第一部分峨眉院子第二部分业态布局第三部分租售定位第四部分招商及运营策略第三部分租售定位A租售定位A租售定位—赢利模式策略具体操作：1、首先对项目进行整体包装2、通过适当的宣传和推广，按合理的价格定位，以5%-6%的年回报率，以五年返租方式进行销售。3、同时进行租赁和销售的方式,”旺租旺售”策略.（先出租的带租出售）B租售价格策略－市场比较法*收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，商业前期实际租金回报率一般按照6％计算：均价＝租金/投资回报率；*根据市场调研，在市中心三条街及易镇的价格参考,商铺售价案例:易镇:4000-10000元/平米红华苑商铺:5517元/平米中医院附近商铺:8750元/平米状元街商铺:6521元/平米X元/㎡×12月÷6%=6197元/㎡（市调最低平均价格）X元/㎡×12月÷6%=7697元/㎡（市调最高平均价格）*根据收益还原法，得出租价在31—38元/㎡/月之间。*市场比较法租金：53-97元/㎡/月*保守租价建议为:42-67元/平米/月*由此方法推算保守售价建议为:8400-13400元/平米预计1期商铺均价销售收入:10900元／平×8900平=0.97亿预计1期商铺均价租金收入:54.5元／平／月×12月×8900平×15年=0.87亿*未考虑租金15年内每年的递增及高低租金划分等因素，租金体系符合回报率要求*根据前面整体推广思路，因涉及项目整体定位及推广，因此一期总体营销费用比例占总销售额的2％。项目整体推广费用预计：194万目录第四部分招商及运营策略a总体思路b招商策略c招商政策d租赁合同总体思路：－先主后次，多元招商。商家准入要求：1、经营的品牌必须有一定的知名度，主力店要求为知名品牌。2、入场商家必须具有品牌意识和有一定的品牌推广意识，能参与商业街的整体营销。4、具有高档形象店的装修标准，具有优秀的经营理念。5、能配合商业街的各项经营管理。b招商策略a、针对主力店，它是整个项目商业价值的体现与维系项目整体招商成功率的前提，是项目整体策划定位的支持点和保障，应实行局部区域性低价招商策略，可考虑以低于面价30%作为优惠。b、针对次主力店，它是项目整体租金的主要来源，租金可考虑以接近面价或略低于面价5%－10%作为招租标准。c、针对群羊店，服务业态，它是项目整体经营的必要组成部分，租金可依据相应产品或业态在面价的基础上作相应调整。本项目应根据各商铺位置差异、视觉效果差异、动线组织差异等因素来制定各商铺的具体租金价格。a、位置差异：按商铺门前经过人流量大小，商铺位置优劣的租金单价差异，差价比例控制在5-10%之间。b、视觉效果：消费者在入口处或节点位置直接注意到的商铺租金单价高于其它内铺，差价比例控制在5-10%之间。c、流通情况：人流疏导良好的商铺租价高于其它商铺，差价比控制在3-8%之间c招商政策—租金分区策略建议----单体面积出来后划分经历了培育期后，随着项目的经营步入正轨、经营状况蒸蒸日上、商业氛围形成，在续签租赁合同时，可采取租金逐年递增的方式，递增幅度为5%—10%。c招商政策－招商优惠条件建议A招商策略—租赁合同初稿解决问题：如何运营－计划：硬件和软件包括项目办公物料机构人员等等怎么运营－人员管理商家管理产品管理：硬件营销等等运营的效果：达到什么目标付出多少成本获得多少利润借势造市营销策略节奏总控共同借势，共同造市营销总体策略工程进度