高房价发展主要原因.docx

高房价发展主要原因谁应为上海的高房价埋单，提起这个话题，很多消费者可能觉得有点多余，因为在他们看来，高房价由开发商负责已经是无可置疑的。然而高房价是否真的应由开发商负主要责任呢？我们一起来探讨一下这一问题，希望通过探讨，使国内房地产市场能规避类似的事情发生，能持续健康的发展。现在社会舆论普遍认为房地产是暴利行业，房地产有高达50%以上的利润。试想在现在这样的经济的大背景下，哪一个行业能有如此高的利润呢？看看中国的富人排行榜，排在前面就有不少是由房地产发家致富的。因此房地产开发商是广大工薪阶层的压榨机，开发商成了众矢之的，高房价理应由开发商负全责。论文百事通有不少房地产开发商暴富，这是事实；但是商品房的利润却没有这么高。对于普通消费者来说，通常会用建筑安装成本来衡量商品房的成本。但建筑安装成本在房地产开发的成本中却仅仅是一小部分，还有土地费用、规划设计费用、配套设施费用、管理费用等。退一步想，即使商品房利润达50%以上，高房价是否就应当由开发负主要责任呢？认为开发商应为高房价负责，其理由是房价是由开发定的，卖什么样的价格全取决于开发商。最初的房价的确是由开发商制定的，但是最终的成交价格是市场决定的，或者说是由买卖双方决定的，不能由开发商单方面说了算。也就是说在市场经济的前提下，价格并不能由开发商单方面决定。什么情况下商品的价格能由卖方单方面决定售价,有两种情形：一是完全垄断，二是产品完全供不应求和稀缺产品的情况下。上海的房地产市场是否符合这样的条件呢？首先它并不是一个完全垄断的市场，整个房地产行业并不是只有一家房地产开发商在提供产品。根据西方经济学的相关理论，现在的房地产市场充其量只能算得上是一个垄断竞争的市场。第一，同行业中的每个厂商生产的是异质产品，即每个厂商的产品都具有自己的特色，不同厂商的产品之间存在差异。第二，同一行业中有许多厂商，它们都能对市场价格些影响，但这种影响是有限的。第三，厂商比较容易进出这个市场。房地产市场比较符合前两个条件。房地产市场并没有完全市场化，土地的供应是政府垄断的，房地产产品又具有较强的地域性。对于某些开发商来说，拿到好的地段就具有明显的优势，周围没有楼盘与它展开竞争，消费者没有更多的选择余地，所以在某种程度上可以影响价格。在有的地方，商品房的定价采用的是随行就市定价的方法。同一区域，某个楼盘开价是1万元每平方米，周边的楼盘也跟着走，大家都参照周边的楼盘定价，而同一区域上的商品房供应量存在数量上的制约。从这点来看房地产开发的确可以在一定程度上影响市场，但其影响是有限的，并不能完全决定。再从房地产产品的稀缺性来分析，上海房价那么高是否是真实的供不应求，真实的稀缺呢？在房价高涨时期，很多楼盘刚开盘就被一扫而光，购房者为了能抢到某些楼盘的房号，通宵达旦去排队，从表面上看，的确是供不应求。然而热潮过后，专家担心、讨论更多的是如何消化空置房的问题。现在还没有上海户均多少套房的数据，但是供大于求已经是铁定的事实。这说明当初的大量需求并不是真实的需求，稀缺是表面的假象。据《新闻晨报》报导，截止2006年2月，上海全市备案而尚未销售的一手房总面积约为1000万平方米。这尚未包括二手房，据专家估计目前，二手房供应量应该在4000至5000万平方米。可以计算，再需要3至4年时间，上海楼市现有的供应量才能被全部吸纳。有相关人士指出，我们的房地产市场是一个信息不完全、不对称的市场，是一个制度缺陷的市场，是一个不少地方政府与房地产开发商操纵价格的市场。如此说来，买了高房价的上海消费者是上当受骗的消费者。事实是否真的如此呢。据相关报道：在上海外滩附近的一个项目，开盘时排队排了几天几夜，很多人光靠一张认购卡，转手就能挣5、6万元，属于纯粹的“空手套白狼”。这可是实实在在的利诱，而不是上当受骗。上海人的精明是早就为国人所称道的，如果说广州人买房平均得跑5个楼盘的话，那么上海人至少得跑10个，才能最终下购买决定。在买卖价格中，所谓信息的不对称应理解为本可低价买到的东西，由于对市场行情不了解，却花了高价买下了。上海的楼市不属于这种情况，而是买房者明知“楼市有风险，入市请谨慎”，却还要往里扑，狂赌一把。如今是市场经济了，我们应当以市场经济的眼光看待问题，开发商是商人，企业的经营的首要目的是盈利，股东对企业投资，目的是要获取丰厚的回报。在市场供不应求的情况下，指望开发商做慈善家，仍然坚持卖低价，是不现实的。当然，不可否认在房价上涨的过程中，有些不良的开发商、代理经纪商为了拉高房价，采用了“虚抛”方式，来吸引消费者的跟进。但那毕竟不是开发商的集体行为。谁应为上海的高房价负责，笔者认为最应该为高房价负责的应当是炒楼者。而不是开发商，也不是政府。开发商、政府都只是起到了吹风的作用，真正的购买