资产评估基础-资产评估的原则知识点.pdf

资产评估的原则、行业发展、地位和作用第二节资产评估的原则内容概要一、工作原则独立、客观、公正《资产评估法》和《资产评估基本准则》均有相关规定，是由资产评估工作的性质决定的。二、经济技术原则资产评估经济技术原则是指在开展资产评估业务过程中的一些技术规范和业务准则，为资产评估专业人员在执行资产评估业务过程中的专业判断提供技术依据。（一）供求原则1.概念是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。其他不变，价格随需求的增长而上升，随供给的增加而下降。市场法理论基础：供求决定价值论。2.理解价格随供求变化不成固定比例变化，但变化方向带有规律性。供求规律对商品价格形成的作用同样适用于资产价值的评估。资产评估专业人员判断资产价值时应充分考虑和依据供求原则。由于均衡价格是由需求和供给共同作用的结果，在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，所以资产评估既需要考虑资产的购建成本，又需要考虑资产的效用。（二）最高最佳使用原则1.概念最高最佳使用：指法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。2.理解（考）该原则依据价值理论原理，强调商品在交换时，应以最佳用途及利用方式实现其价值。3.最高最佳用途确定考虑因素（考）（1）法律上许可该用途法律上是否许可，必须考虑该项资产使用的法律限制。分析每种潜在使用方式，是否满足法律法规，例如城市规划，土地使用权出让合同等要求，不符合的不能选用。（2）技术上可能确定该用途技术上是否可能，必须是市场参与者认为合理的用途。例如：建筑对材料性能，施工技术手段等能否满足要求。（3）财务上可行必须在法律上允许且技术上可能的情况下，能产生足够的收益或现金流量，补偿成本后，仍能满足要求的投资回报。（三）替代原则（考）相同效用的物品，必定选择价格较低的。价格相同时，必定选择效用较大的。价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性。相同效能的资产，最低价格的资产需求最大。作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。如果具有相同使用价值和质量的商品，具有不同的交换价值或价格，买方会选择价格较低的。当然，作为卖方，如果可以将商品卖到更高的价格水平上，他会在较高的价位上出售商品。（四）预期收益原则（考）资产之所以有价值是因为它能够带来未来经济利益。资产的价值不在于过去的生产成本或销售价格，而是应基于其对未来收益的预期加以决定。判断资产价值的一个最基本的依据。（五）贡献原则根据边际收益原理，各生产要素价值的大小可依据其对总收益的贡献来衡量。一定意义上来看，贡献原则是预期收益原则在某种情况下的具体应用。它主要是指某一资产或资产某一构成部分的价值，取决于它对所在资产组合或完整资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值的影响程度来确定。适用情况：①确定构成整体资产的各组成要素资产的贡献；②当整体资产缺少该要素资产将蒙受的损失。例如：住宅总价值由土地和房屋等构成，土地价值取决于其对住宅整体的贡献。（六）评估时点原则资产评估具有动态性，资产价值随时间变化而变化，因此必须选取一个评估基准日。为使评估得以操作，又能保证评估结论可被市场检验，评估时必须假定市场条件固定在某一时点。评估时点原则也是对交易假设和公开市场假设的一个反映。资产的价值随着市场条件的变化而不断改变。资产评估是对动态资产价格的现实静态反映。这种反映越准确，评估结果越科学。评估基准日为“特定的时间点”，评估意见为该时点的价值意见，价值标准是该时间点适用的价值标准。（七）外在性原则（考）“外在性”会对相关权利主体带来自身因素之外的额外收益或损失，从而影响资产的价值，对资产的交易价格产生直接的影响。资产评估应充分关注“外在性”给被评估资产带来的损失或收益以及这种损失或收益对资产价值的影响。例如，对房屋建筑物评估时，一个重要价格影响因素是环境因素。房屋周边的开发程度、环境状况等因素与房屋本身的所有权无关，但对价格有重要影响。有时环境因素影响的权重，甚至不亚于房屋本身的造价。这就是“外在性”对价值影响的体现。优良的环境会对房屋使用功能产生溢出效应，增加转让价值或使用收益；恶劣的环境则会对使用功能产生波及效用，减损转让或持有价值。第三节我国资产评估行业的发展一、我国资产评估行业的发展历史经过近三十年的努力，我国资产评估行业为维护国有资本权益、规范资本市场运作、防范金融系统风险、保障社会公共利益和国家经济安全作出了重要贡献。1978年12月，中共十一届三中全会作出对国家经济管理体制和国有企业经营管理方式进行改革的重大决策，作为国有资产管理的必备程序和保护国有资产权益的专业手段，资产评估应运而生。1989年，国家体改委、财政部、国家国有资产管理局共同发布了《关于出售国有小型企业产权的暂行办法》，明确